Фотография: freepik (Freepik)

Настал долгожданный момент — дом, в котором вы купили квартиру по договору долевого участия, наконец-то достроен! Казалось бы, дело за малым: нужно проверить, нет ли на объекте дефектов стройки, и подписать акт приёма-передачи.

Но что делать, если вы хотите взять на осмотр квартиры эксперта, а застройщик не пускает никаких посторонних и требует доверенность? Или если вы не можете приехать на осмотр квартиры лично и хотите попросить друга принять квартиру?

Рассказываем, в каких случаях доверенность на приёмку нужна и как её оформить, и чем отвечать на необоснованные претензии застройщика.

Когда застройщик заканчивает строительство дома, все дольщики получают уведомление. После этого нужно записаться на приёмку квартиры — это можно сделать по телефону или в личном кабинете (если он есть на сайте застройщика).

В назначенный день дольщик должен приехать в квартиру, осмотреть её и проверить, нет ли на объекте строительных дефектов. Если недочёты обнаружатся, их необходимо будет зафиксировать в дефектном акте. В таком случае застройщик будет обязан устранить недостатки, а после этого пригласить дольщика на повторную приёмку. Если недостатков нет — нужно подписать акт приёма-передачи квартиры.

Бесплатный подбор новостройки

Наш менеджер предложит варианты под ваши пожелания и бюджет. А вам не придётся тратить время, чтобы делать это самостоятельно.

К осмотру квартиры нужно отнестись ответственно, ведь если вы заметите дефекты уже после подписания передаточного акта, то застройщик будет вправе отказаться их устранять.

Акт приёма-передачи — это основание для регистрации права собственности на квартиру, если она приобретена по договору участия в долевом строительстве. Также этот документ подтверждает право на налоговый вычет по НДФЛ в связи с покупкой жилья.

Что делать, если вы записались на приёмку квартиры, но не можете приехать? Например, уехали из города или попали в больницу.

В этом случае можно попросить принять объект кого-то из близких или нанять для этого специалиста по приёмке квартиры. Сразу скажем, что пригласить профессионального приёмщика — это экономически выгодно и целеособразно.

Специалист сможет выявить даже скрытые недостатки, поэтому в будущем не придётся тратить деньги на сложные ремонтные работы. 

Когда вместо вас квартиру принимают друзья, родственники или специалист, вам необходимо оформить доверенность. Вот в каких случаях понадобится этот документ.

• Если вы можете принять квартиру дистанционно. Для дистанционной приёмки (такую возможность предоставляют некоторые застройщики) вам нужно оформить доверенность на специалиста и заверить её у нотариуса. После оформления эксперт по приёмке сможет приехать на осмотр квартиры, провести необходимые замеры, заполнить смотровой лист с перечнем дефектов и предоставить его застройщику. Всю информацию о приёмке и фотоотчёт специалист отправит вам на почту.
• Если вы не можете явиться в указанный день и не можете принять квартиру дистанционно. В таком случае вы можете привлечь третье лицо — например, родственника, друга, коллегу или квалифицированного юриста. Другой человек официально не имеет права осматривать квартиру и подписывать акт приёма-передачи, поэтому ваш представитель должен иметь при себе нотариально заверенную доверенность, которая позволяет ему это делать.

Фотография: freepik (Freepik)

Образец доверенности на приёмку квартиры можно посмотреть здесь. 

Что делать, если вам хочется принять квартиру самому без привлечения третьих лиц, но приехать в назначенный день не получается? Сроки приёмки квартиры зависят от застройщика: обычно компания требует от дольщиков принять квартиры в течение 7-14 дней после официального уведомления о завершении стройки.

Предельный срок на приёмку квартиры — два месяца. Если в течение этого времени владелец не проведёт осмотр объекта, то застройщик имеет право подписать акт приёма-передачи в одностороннем порядке без его согласия. Конечно, покупателю это невыгодно: возможные строительные дефекты в акте не отразят, и требовать устранить недостатки будет не с кого.

Отметим, что предельный срок на приёмку квартиры относится к первичному осмотру объекта. Например, если вы пришли в квартиру и обнаружили дефекты строительства, то новый предельный срок будет отсчитываться с того момента, когда застройщик уведомит вас о том, что устранил дефекты и готов назначить дату приёмки во второй раз.

Купить квартиру в новостройке

Если вы самолично приезжаете на приёмку квартиры, но хотите подстраховаться и взять с собой эксперта, то доверенность в таком случае оформлять не нужно.

Встречаются и ситуации, когда застройщик требует нотариально оформленной доверенности на специалиста по приёмке, который приезжает вместе с дольщиком. Так поступают недобросовестные компании, чтобы помешать осмотру квартиру и выявлению дефектов стройки.

Ни один закон не ограничивает вас в данной ситуации: на приёмку квартиры можно брать с собой кого угодно — будь то близкие, друзья или эксперты. Доверенность на них не требуется, потому что они приезжают вместе с вами.

Если вы столкнулись с ситуацией, когда представители строительной компании продолжает требовать доверенность на сопровождающих вас на приёмке лиц, укажите на ваши законные права.

Фотография: freepik (Freepik)

Если это не сработало, нужно действовать по следующему алгоритму.

1. Оставьте обращение на портале комитета по строительству. Подробно опишите свою ситуацию и укажите название компании-застройщика.
2. Составьте претензию в письменном виде на имя генерального директора строительной компании. В тексте претензии подробно опишите сложившуюся ситуацию. Например: пришли на приёмку с экспертом, представители компании отказались пускать специалиста без доверенности. Составить претензию можно в свободной форме. Её нужно лично передать компании застройщика с получением отметки о приёме (подписи, печати и указания на лицо, принявшее документ) или направить по почте ценным письмом с описью вложения по юридическому адресу застройщика. В законе нет норм, которые бы предусматривали срок ответа застройщика на претензии дольщиков. Изучите договор купли квартиры: срок может быть обозначен в нём.
3. Если на первую претензию вам не ответили, направьте её повторно. В случае, если застройщик всё же не отреагировал и во второй раз, потребуйте мотивированный отказ в письменной форме. Причин для отказа в этом не содержит ни одна правовая норма.
4. Если застройщик составил официальный отказ, необходимо обращаться в суд с иском о защите прав потребителей. Вы вправе требовать неустойку за каждый день просрочки передачи квартиры, а также компенсацию морального вреда за нарушение ваших прав.

Перед тем, как идти на приёмку, заранее ознакомьтесь с основными законами, которые защищают ваши права как собственника в данной ситуации. Если застройщик потребует доверенность на сопровождающих вас лиц, вы будете знать, что это незаконно, и сможете подкрепить свои слова перечнем законов.

Во взаимоотношениях с застройщиком ваши права регулируют три главных закона.

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. В нём прописаны права сторон при заключении, исполнении и расторжении договоров.
2. Федеральный Закон N 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
3. Закон Российской Федерации N 2300-1 «О защите прав потребителей». Данным законом устанавливаются права покупателей квартир в новостройках.

Итак, совсем коротко

• Приёмка квартиры — важный момент. Владелец должен внимательно осмотреть объект на возможные дефекты стройки. Если недочетов нет — подписывайте акт приёма-передачи квартиры, который будет являться основанием для регистрации права собственности на квартиру. Если недочёты есть — нужно внести их в дефектный акт. Застройщик устранит дефекты и пригласит на повторную приёмку.
• Если вы не можете явиться на приёмку и отправляете на объект кого-то из близких или эксперта по недвижимости, нужно оформить доверенность и заверить её у нотариуса. Документ можно сделать по месту пребывания и выслать доверенному лицу по почте.
• Доверенность не нужна, если вы приходите на приёмку в сопровождении третьих лиц. Застройщик не имеет права требовать документов на сопровождающих вас людей, будь то родственники, друзья или специалисты. Недобросовестные застройщики требуют документ, чтобы помешать дольщику осмотреть квартиру и найти скрытые дефекты стройки.
• Если у вас требуют доверенность на сопровождающих лиц, обозначьте, что это незаконно. Напишите жалобу в департамент строительства и на адрес генерального директора компании застройщика. Если вам не ответили, требуйте мотивацию отказа в письменной форме и обращайтесь в суд.
• Перед приемкой внимательно изучите законы, которые защищают ваши права. Это поможет уверенно мотивировать свою позицию. Три основных закона, которые закрепляют права дольщика – ГК РФ, ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» и ФЗ РФ «О защите прав потребителей».

Лайфхак: что делать, если застройщик не пускает на осмотр квартиры технического специалиста

Дом построен, и застройщик приглашает на приемку квартиры. Казалось бы, что может омрачить этот момент? Оказывается, некоторые застройщики стали отказывать в осмотре квартиры дольщикам, если те привели с собой на осмотр технических специалистов-ремонтников для помощи в обнаружении недочетов. Новострой-М узнал, законно ли это и как грамотно действовать в такой ситуации.   

Итак, недавно на рынке первичной недвижимости появилось новшество: некоторые застройщики перестали пускать с дольщиками на осмотр квартир профессиональных строителей-отделочников (технических специалистов), которые способны сразу заметить недочеты квартиры и помочь покупателю грамотно перечислить их.

Некоторые застройщики считают, что на осмотре квартиры могут присутствовать только стороны по договору участия в долевом строительстве или соглашения об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве, а также их близкие родственники. Тут есть уточнение: необходимо взять документ, подтверждающий родство. Также на осмотре может присутствовать представитель по нотариальной доверенности.

Запомните последнюю фразу – это важно, а почему, мы подробно объясняем ниже в комментарии юриста.

Словом, застройщики мотивируют свой отказ очень просто: договор долевого участия заключался с дольщиком – вот он пусть и осматривает, а посторонних на стройку не пускать. Раньше такие ситуации на рынке не случались, первые случаи были зафиксированы в конце 2017 года.

Форумы сразу же закипели возмущением. Как так можно? Почему не пускают? Значит, что-то скрывают, значит, качество строительства очень плохое — раз не хотят, чтобы профессионал помог дольщику осмотреть квартиру. Принести документ, подтверждающий родство? А кровь сдавать не нужно? И так далее и тому подобное.

Новострой-М решил обратиться к юристу и выяснить, не нарушаются ли в данном случае права покупателей квартир в новостройках и как грамотно действовать в такой ситуации. Денис Артемов, старший юрист юридической фирмы Via lege, так прокомментировал эту проблему:

Однако я считаю, что с застройщиком можно поспорить и пройти на приемку квартиры с техническим специалистом (знакомым, который разбирается в строительстве). Для начала можно сказать, что знакомый никаких документов по приемке не подписывает.

Если такой ответ не убедит застройщика, и он все-таки откажется пускать на осмотр квартиры дольщика и профессионального строителя, тогда я бы попробовал заменить нотариальную доверенность простым письменным уполномочием на присутствие при приемке квартиры, оно пишется от руки и денег не требует (п. 3 ст. 185 Гражданского кодекса).

Доверенность можно написать прямо в квартире в присутствии представителя застройщика. По закону оно равнозначно нотариальной доверенности.

Если застройщик и в этом откажет, я бы написал застройщику письменную претензию о препятствовании в приемке квартиры, потребовав допуска технического специалиста и потребовав застройщика (его представителя) сослаться на норму права, препятствующую присутствию технического специалиста при приемке. Всегда лучше не искать норму права самому, а озадачить этим застройщика — пусть он объясняет, ссылаясь на закон, что же нарушает дольщик.

Претензию передать официально или в канцелярию застройщика, или по почте. Есть большая вероятность, что сразу после этого технического специалиста пустят. Дополнительно можно озвучить менеджеру застройщика, что вы обратитесь с жалобой в Москомстройинвест, Роспотребнадзор и Прокуратуру. Это легко сделать по электронной почте, пары абзацев с простым описанием ситуации вполне хватит.

В этих жалобах я бы сослался на то, что я потребитель (п. 9 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…») и имею право на полную информацию о квартире (ст. 8 Закона о защите прав потребителей). ВАЖНО: ждать ответа придется долго, за это время застройщик может составить односторонний акт приема-передачи квартиры.

Поэтому самый простой способ сперва дать застройщику нотариальную доверенность на технического специалиста и направить сначала в квартиру его, сославшись на занятость. То есть действовать строго в рамках регламента застройщика.

Разумеется, акт приемки специалист подписывать не будет, но после визита детально расскажет вам о квартире и об увиденных недочетах. А потом вы уже сами приедете на повторный осмотр квартиры, по итогам которого подпишете или не подпишете акт (но уже мотивированно, с техническими выкладками на строительные недостатки).

Минус такого решения только один: придется оплатить нотариусу доверенность. Зато вы сэкономите свое время и при этом все равно примите квартиру с техническим специалистом.

Дата публикации 13 февраля 2018

Застройщик не пускает специалиста на приемку

    Когда застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию, он отправляет будущим жильцам приглашение на приемку квартиры. 

    Нельзя быть на 100 процентов уверенным, что застройщик выполнил свою работу качественно. Случалось, что дольщики были недовольны неровными стенами и полами, трещинами на штукатурке или стяжке, неплотно пригнанными окнами и дверями, неисправностью розеток.

Но есть и менее явные дефекты, которые не всегда заметны среднестатистическому покупателю. Именно поэтому еще до подписания акта приема-передачи, дольщики часто приглашают с собой на осмотр строительного эксперта.

Специалист сразу заметит недочеты квартиры, поможет покупателю грамотно их перечислить и составить акт осмотра.

    Застройщики не заинтересованы в том, чтобы квартиры принимали с такой дотошностью. Именно поэтому некоторые стали отказывать в осмотре квартиры дольщикам, если те привели с собой технических специалистов-ремонтников для помощи в обнаружении недочетов.

    Давайте разберемся законно ли это и как грамотно действовать в такой ситуации.

    Некоторые застройщики считают, что на осмотре квартиры могут присутствовать только стороны по договору ДДУ или стороны соглашения об уступке права требования по ДДУ, а также их близкие родственники (с документальным доказательством родства). Также на осмотре может присутствовать представитель по нотариальной доверенности.

    Во-первых, отношения между дольщиками и застройщиками регламентирует закон № 214-ФЗ, а в нем ничего не говориться о подтверждении родства или выдаче нотариальной доверенности.     Во-вторых, закон «О защите прав потребителей» говорит о том, что покупатель вправе получить полную информацию о приобретаемой им квартире. В том числе и при помощи технического эксперта.

    В-третьих, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23 марта 2022 г. № 442 при обнаружении нарушений к качеству объекта долевого строительства, участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией.

    Под лицом, обладающим специальными познаниями и необходимой квалификацией, понимается специалист по организации архитектурно-строительного проектирования или строительства, квалификация которого подтверждена сведениями о внесении в НОПРИЗ или НОСТРОЙ и который осуществляет трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами СРО, осуществляющей подготовку проектной документации.

    ФЗ № 214 не предусматривает детальные правила приемки квартиры. В законе говорится только о том, что акт приема-передачи должны подписывать две стороны: представитель застройщика и дольщик/представитель дольщика, а кто может присутствовать при осмотре квартиры не указано.

    При переговорах с застройщиком мы предлагаем придерживаться следующих действий:

• Уведомить застройщика о привлечении эксперта.
• Согласовать с застройщиком эксперта.
• В случае необоснованного отказа, направить ему письменную претензию. В ней необходимо потребовать допуск технического специалиста и объяснений, на основании какой нормы права невозможно присутствие эксперта при приемке.
• Если и после письменной претензии эксперта не допускают к осмотру, обращайтесь с жалобой в Роспотребнадзор и прокуратуру. Заявление можно направить по электронной почте, приложив скан или фотографию обращения к застройщику.

    Помните, что официальные обращения и ответы занимают много времени. За это время застройщик может составить односторонний акт приема-передачи квартиры.

    С учетом сложившейся практики большинство квартир с отделкой имеют строительные недостатки которые застройщик в 99% случаев не устраняет! Но нет никаких трудностей в законном порядке получить компенсацию за некачественный ремонт с застройщика.

•     Суммы компенсаций по нашей практике начинаются от 500 000 тысяч рублей А в нынешнее время, с учетом высокой стоимостью материалов, в разы больше.
•     Итак если Вы не хотите ждать ответа от официальных органов, а застройщик так и не выполняет обязательства по передаче квартиры прикрываясь незаконными внутренними актами есть 2 варианта развития событий:
• 1)  Принять квартиру самостоятельно записав в акте осмотра все что вам не нравится и далее наш технический инженер проведет исследование квартиры (Важно понимать что в суде важна экспертиза технического инженера а не акт осмотра квартиры) 
•  2) По готовности строительно-технической экспертизы, направить застройщику претензию для урегулирования вопроса в досудебном порядке.

    Если застройщик препятствует приемке квартиры со специалистом, а вы не знаете как лучше поступить в сложившейся ситуации, позвоните нам! Наши юристы проведут бесплатную консультацию, помогут найти максимально выгодное для вас решение, и ответят на любые вопросы по ДДУ. 

Заказать бесплатную консультацию:

Спасибо за ваше сообщение! Мы свяжемся с вами в ближайшее время! Получен очередной исполнительный лист о взыскании с застройщика ООО «СЗ «СР-Групп» денежных средств в пользу дольщика. Решением Щербинского районного суда г. Москвы, иск удовлетворен в пользу истца. Взыскать с ООО»СЗ «СР-Групп» в равных долях денежные средства за восстановительный ремонт в размере 370 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 40 000 рублей, штраф в размере 315 000 рублей, расходы по оплате экспертизы в размере 11 000 рублей, расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 2 700 рублей, почтовые расходы 234,71 рублей. Получен очередной исполнительный лист о взыскании с застройщика ООО «СЗ»СР-Групп» денежных средств в пользу дольщика. Решением Щербинского районного суда г. Москвы, иск удовлетворен в пользу истца. Взыскать с ООО «СЗ «СР-Групп» в равных долях денежные средства за восстановительный ремонт в размере 421 764,52 рублей, неустойку в размере 40 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в размере 150 000 рублей, расходы по оплате экспертизы в размере 11 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 рублей, расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 2 200 рублей, почтовые расходы 234,71 рублей.Получен очередной исполнительный лист о взыскании с застройщика АО «Баланс — СЗ» денежных средств в пользу дольщика. Решением Кузьминского районного суда г. Москвы, иск удовлетворен в пользу истца. Взыскать с АО «Баланс — СЗ» неустойку за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 680 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в размере 345 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 25 000 рублей, расходы на оформление доверенности в размере 2 000 рублей, почтовые расходы 247 рублей 87 копеек.Получен очередной исполнительный лист о взыскании с застройщика ООО «СЗ»СР-Групп» денежных средств в пользу дольщика. Решением Щербинского районного суда г. Москвы, иск удовлетворен в пользу истца. Взыскать с ООО «СЗ»СР-Групп» неустойку за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 139 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в размере 49 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 рублей, почтовые расходы 234 рублей 67 копеек.Получен очередной исполнительный лист о взыскании с застройщика ООО «СЗ «Бухта Лэнд» денежных средств в пользу дольщика. Решением Видновского городского суда Московской области, иск удовлетворен в пользу истца. Взыскать с ООО «СЗ «Бухта Лэнд» денежные средства на устранение строительных недостатков в размере 207 188 рублей, штраф в размере 103 594 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей.Получен очередной исполнительный лист о взыскании с застройщика ООО «СЗ «Самолет-Путилково» денежных средств в пользу дольщика. Решением Замоскворецкого районного суда г. Москвы, иск удовлетворен в пользу истца. Взыскать с ООО «СЗ «Самолет-Путилково» неустойку за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 170 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в размере 60 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 рублей, расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 1 900 рублей, почтовые расходы 247,87 рублей. Получен очередной исполнительный лист о взыскании с застройщика ООО «СЗ «Пригород Лесное» денежных средств в пользу дольщика. Решением Видновского городского суда Московской области, иск удовлетворен в пользу истца. Взыскать с ООО «Пригород Лесное» неустойку за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 215 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф в размере 75 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 рублей, расходы по оформлению доверенности в размере 2 200 рублей, почтовые расходы 247,87 рублей.Получен очередной исполнительный лист о взыскании с застройщика ООО «СЗ «Пригород Лесное» денежных средств в пользу дольщика. Решением Видновского городского суда Московской области, иск удовлетворен в пользу истца. Взыскать с ООО «СЗ «Пригород Лесное» неустойку за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 385 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф в размере 100 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 рублей, расходы на составление доверенности в размере 1 900 рублей, почтовые расходы 247,87 рублей. Всего — 502 147,87 рублей.Получен очередной исполнительный лист о взыскании с застройщика ООО «СЗ «Староселье» денежных средств в пользу дольщика. Решением Щербинского районного суда г. Москвы, иск удовлетворен в пользу истца. Взыскать с ООО «СЗ «Староселье» неустойку за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 215 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей, штраф в размере 115 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 рублей, расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 2 100 рублей, почтовые расходы 321 рублей. Всего — 372 421 рублей.Получен очередной исполнительный лист о взыскании с застройщика ООО «СЗ Глобал Групп» денежных средств в пользу дольщика. Решением Тверского районного суда г. Москвы, иск удовлетворен в пользу истца. Взыскать с ООО «СЗ Глобал Групп» неустойку за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 400 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в размере 205 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 рублей.

Лайфхак: что делать, если застройщик запрещает допуск технического специалиста на осмотр квартиры

В последнее время все чаще возникают случаи, когда застройщики отказывают дольщикам в осмотре квартиры, если те привели с собой технических специалистов-ремонтников для помощи в обнаружении недочетов при приемке квартиры. Новострой-СПб выяснил, законны ли такие запреты застройщиков и как грамотно действовать в этой ситуации.  

Недавно на рынке новостроек Петербурга и Ленобласти стали возникать прецеденты, когда некоторые застройщики не пускали на осмотр квартир дольщиков в сопровождении профессиональных строителей, отделочников или технических специалистов, которые могут сразу заметить все недочеты в квартире и грамотно перечислить их в акте приема-передачи.

Некоторые застройщики же считают, что осмотр квартиры могут производить лишь стороны по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) или соглашения об уступке права требования по ДДУ, и их близкие родственники. При этом родственники должны предъявить документ, который подтверждает родство. На осмотре квартиры могут также присутствовать представители покупателя на основании нотариальной доверенности.

Отказ в осмотре квартиры техническими специалистами застройщики мотивируют довольно просто: ДДУ заключался с дольщиком, значит, он самостоятельно его и осматривает, а посторонним вход на стройку запрещен. Первые случаи таких отказов были зафиксированы на рынке новостроек в конце 2017 года, ранее такие ситуации не случались.

Новострой-СПб решил выяснить у юриста, не нарушаются ли в данном случае права покупателя квартиры в новостройках и что нужно делать в такой ситуации. Старший юрист юридической фирмы Via lege (Москва) Денис Артемов комментирует проблему:

Однако я считаю, что с застройщиком можно поспорить и пройти на приемку квартиры с техническим специалистом (знакомым, который разбирается в строительстве). Для начала можно сказать, что знакомый никаких документов по приемке не подписывает.

Если такой ответ не убедит застройщика, и он все-таки откажется пускать на осмотр квартиры дольщика и профессионального строителя, тогда я бы попробовал заменить нотариальную доверенность простым письменным уполномочием на присутствие при приемке квартиры, оно пишется от руки и денег не требует (п. 3 ст. 185 Гражданского кодекса).

Доверенность можно написать прямо в квартире в присутствии представителя застройщика. По закону оно равнозначно нотариальной доверенности.

Если застройщик и в этом откажет, я бы написал застройщику письменную претензию о препятствовании в приемке квартиры, потребовав допуска технического специалиста и потребовав застройщика (его представителя) сослаться на норму права, препятствующую присутствию технического специалиста при приемке. Всегда лучше не искать норму права самому, а озадачить этим застройщика — пусть он объясняет, ссылаясь на закон, что же нарушает дольщик.

Претензию передать официально или в канцелярию застройщика, или по почте. Есть большая вероятность, что сразу после этого технического специалиста пустят. Дополнительно можно озвучить менеджеру застройщика, что вы обратитесь с жалобой в Роспотребнадзор и Прокуратуру. Это легко сделать по электронной почте, пары абзацев с простым описанием ситуации вполне хватит.

В этих жалобах я бы сослался на то, что я потребитель (п. 9 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…») и имею право на полную информацию о квартире (ст. 8 Закона о защите прав потребителей).

ВАЖНО: ждать ответа придется долго, за это время застройщик может составить односторонний акт приема-передачи квартиры.

Поэтому самый простой способ сперва дать застройщику нотариальную доверенность на технического специалиста и направить сначала в квартиру его, сославшись на занятость. То есть действовать строго в рамках регламента застройщика.

Разумеется, акт приемки специалист подписывать не будет, но после визита детально расскажет вам о квартире и об увиденных недочетах. А потом вы уже сами приедете на повторный осмотр квартиры, по итогам которого подпишете или не подпишете акт (но уже мотивированно, с техническими выкладками на строительные недостатки).

Минус такого решения только один: придется оплатить нотариусу доверенность. Зато вы сэкономите свое время и при этом все равно примите квартиру с техническим специалистом.

Принимаем квартиру в новостройке: пошаговая инструкция

Дата публикации 26 февраля 2018

Полезные материалы и статьи об ипотеке

Приемка квартиры от застройщика — важный процесс. Ведь вы проверяете качество работы не для галочки — подписал документы и всё. Вам потом в этой квартире жить.

Давайте разбираться, на что обратить внимание при приемке квартиры в новостройке, какие недоделки можно обнаружить и как обязать застройщика бесплатно их устранить.

Понятно, что момент приемки квартиры очень радостный и долгожданный. Но в данном случае эмоции, даже положительные, вам не на пользу. Важно помнить, что основная цель — это не подписать акт приемки квартиры как можно скорее, а найти и устранить все или хотя бы максимальное количество некачественно сделанных элементов или неисправностей.

Лучше подписать акт приема-передачи со второго или третьего раза, чем потом тратить время, деньги и нервы на исправление ошибок застройщика.

Процесс приемки квартиры у застройщика должен проходить по определенным правилам и нормам. Они подробно описаны в статьях 7. Гарантии качества, предусмотренные договором и 8. Передача объекта долевого строительства закона о долевом строительстве, а также в Постановлении Правительства РФ от 23.03.2022 № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства».

Вот правильная последовательность действий застройщика:

1

Получение разрешения на эксплуатацию дома

2

Официальное уведомление дольщиков о готовности к передаче объекта

Не менее чем за месяц до окончания срока строительства застройщик должен оповестить вас следующими способами:

заказным письмом об окончании строительства с уведомлением о вручении

уведомлением в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, на e-mail адрес участника долевого строительства, указанный в договоре

Другие варианты законом не предусмотрены и не считаются официальными.

После того, как вы получили уведомление, в течение недели необходимо приступить к принятию, если в договоре долевого участия нет иных предписаний. Дольщик подтверждает намерение принять квартиру у застройщика, записавшись на приемку. А чтобы принять квартиру, дается 2 месяца.

Если дольщик не придет на приемку через 2 месяца после получения уведомления, застройщик сможет подписать акт приемки квартиры в одностороннем порядке без вашего участия.

Да, такие ситуации тоже встречаются. Так недобросовестные застройщики пытаются обойти закон и подписать акт в одностороннем порядке, потому что вы вовремя не явились на приемку.

Если вы хотите записаться на приемку, а вам назначают ее не через 2, а через 3 месяца, вам необходимо сразу направить застройщику письменную претензию. Подробно опишите ситуацию и укажите, что готовы принять квартиру в положенный законом срок. И не забудьте попросить копию своей претензии с уведомлением о получении.

В этом случае застройщик уже не сможет в одностороннем порядке подписать акт приемки квартиры через 2 месяца и тем самым уклониться от устранения недоделок.

Договор — наше всё. Именно в договоре и проектной документации подробно указано, что и в каком объеме должен сдать вам застройщик. Обратите внимание на материалы и отделку стен, пола и потолка, конфигурацию окон, наличие и качество дверей, а также состояние подъезда и придомовой территории. На приемке все должно соответствовать описанию в документах.

Также вам понадобится план квартиры. По нему вы будете сравнивать площадь, наличие всех перегородок и расположение мокрых зон.

Во-первых, лучше записаться на утреннее или дневное время, так как хорошее освещение поможет вам подметить косяки застройщика. Для этого можно отпроситься с работы на пару часов. Ну или купите хороший фонарь. Также не лишним будет взять с собой:

Блокнот с ручкой для соответствующих пометок

Лист бумаги, чтобы проверить вентиляцию

Кусочек мела и строительный маркер, чтобы оставить пометки на недочетах

Обычную лампочку и простой электроприбор (бритву, фен) для проверки цоколей и розеток. С зарядкой телефона лучше не экспериментировать. Если обнаружится неисправность, с телефоном можно будет попрощаться

Строительный уровень для обнаружения неровностей

До осмотра своей квартиры следует познакомиться с соседями, которые уже приняли свои. Сейчас это несложно — обычно существуют различные форумы или чаты жильцов дома или корпуса. Так можно узнать о недочетах, которые они уже успели выявить. Как правило, многие проблемы повторяются в каждой квартире.

Не удалось узнать информацию у соседей? Не беда. Рассказываем, на что обратить особое внимание.

При входе в квартиру вы не должны слышать скрип и прикладывать усилия для открытия или закрытия двери. Также на ней не должно быть повреждений, ручки работают мягко и не заедают.

Хорошо открываются и закрываются, видимых повреждений (царапин, сколов или окалин) не имеют. При закрытом окне сквозняк отсутствует. Проверить это можно, приложив листок бумаги, который вы взяли с собой.

Проверьте квартиру на наличие мокрых пятен, следов плесени или различных грибков. Полы и потолки должны быть ровными и без трещин. Проверить неровности можно с помощью строительного уровня. Вы же его не забыли?

Попросите застройщика включить электричество в общем щите, чтобы проверить напряжение. Если есть розетки и цоколи, включите простой электроприбор и вкрутите лампочку.

У профессиональных приемщиков обычно есть специальные тестеры. С их помощью каждая розетка и провод для осветительных приборов проверяются на наличие заземления.

Для начала включите воду. Напор должен быть ровным и хорошим, вода чистой. Нигде ничего не капает и не подтекает. После этого запишите или сфотографируйте показания счетчиков. И проверьте по паспорту серийный номер устройства.

Проверьте заглушки на канализационных выводах и запорную арматуру на трубах. Должны быть кран, фильтр и редукционный клапан.

Пожалуй, это главное правило. Не позволяйте себя торопить и не нервничайте. Ваша задача — проверить все максимально тщательно. Помните, ваше время не ограничено.

Записывайте ВСЁ! Даже если застройщик утверждает, что дефект незначительный, вы имеете право на его устранение.

После того, как вы все проверили, нужно принять решение: ставить подпись или не ставить. Если дефектов нет, то вопрос отпадает сам собой.

При обнаружении дефектов есть два варианта развития событий:

1

В случае обнаружения существенных недостатков, не подписывать акт приемки квартиры и требовать устранения всех недоделок, после чего провести процедуру приемки повторно

Этот вариант предпочтительнее. Застройщик должен передать вам квартиру в отведенный срок, поэтому будет заинтересован в оперативном устранении дефектов. Но вы пока, понятно, останетесь без ключей.

2

Подписать бумаги с условием исправления дефектов застройщиком, описав в акте осмотра все недочеты

Необходимо указать дату, до которой застройщик обязуется все исправить. А еще вы получите ключи. Но в данном случае контролировать исправление дефектов, сроки и качество работ будет сложнее.

Не паниковать. Гарантия вашего дома — от пяти лет, его инженерного оборудования — минимум три года. При обнаружении дефектов направьте претензию застройщику, и он должен будет исправить дефект. Как правило, добросовестные компании принимают обоснованные претензии и устраняют проблемы.

Если вы переживаете, что упустите что-то важное, то можете делегировать задачу. Существуют специальные компании, занимающиеся приемкой квартир профессионально. Эксперты точно знают, что, где и как проверять. При обнаружении дефектов вам помогут правильно составить претензию и добиться устранения проблемы.