Конец рыку долевого строительства! Законодатели постарались – нормативная база, связанная с долевым строительством, за последний год претерпела настолько существенные изменения, что уже сейчас можно говорить о кардинально новых правилах игры на этом рынке. Рассмотрим, что конкретно изменилось, и какие нововведения запланированы на ближайшее будущее.

Несмотря на ужасающие ситуации с обманутыми дольщиками, ответственным застройщикам все же удалось склонить чашу весов в свою сторону, и сейчас покупка жилья на разных этапах строительства пока остается одним из наиболее выгодных вариантов приобретения недвижимости.

Помимо всех изменений, которые были разработаны и приняты в течение 2018 года, прямо перед началом 2019 года в закон №214-ФЗ были внесены дополнительные правки. Соответствующий законопроект (№478-ФЗ), принятый Госдумой в декабре 2018 года и одобренный Совфедом и подписанный Президентом в этом же месяце, не стал неожиданностью для рынка.

Содержание

Конечно, возведение жилья на долевых условиях является выгодным для двух сторон сделки. Застройщики получают в распоряжение очень недорогие кредиты без необходимости обращаться к банкирам за дорогими займами, а потенциальные собственники квартир имеют возможность приобрести их еще в процессе строительства по минимальной цене.

Тем не менее, сделка эта остается достаточно рискованной, и об этом, как никто другой, знают сотни потерпевших граждан, которым пришлось годами ожидать свою жилплощадь.

Поэтому неудивительна и активная позиция государства, которому необходимо принять максимум мер для защиты граждан, решивших довериться строителям.

Чем, собственно, законодатели и продолжают активно заниматься, текущий год стал необычайно урожайным в плане введения разного рода поправок в ФЗ-214 и еще ряд законодательных актов.

Базовые требования сохранены в полном объеме

Базовых требований, которые законодателями предъявляют к девелоперам, желающим привлекать средства граждан для возведения жилья, никто не отменял. Как и раньше, застройщик должен предварительно получить разрешение на возведение многоэтажки и документацию, подтверждающую выделение участка под новостройку. Кроме того, еще до сбора средств должна присутствовать проектная декларация, сопровождаемая заключением уполномоченной экспертной организации.

Договор формата ДДУ должен непременно регистрироваться в Росреестре, а оплата с дольщиков взимается исключительно после этой процедуры.

Новые поправки: дополнительные уступки девелоперам

Предыдущая редакция закона №214-ФЗ определяла конкретную дату перехода на режим проектного финансирования, а также внедрение эскроу-счетов – с 1 июля 2019 года.

Все расчеты по ДДУ, которые поданы на регистрацию с июля, должны проводиться с использованием эскроу-счетов.

В более ранней версии фигурировала несколько иная дата – начало 2021 года, таким образом, у застройщиков осталось меньше времени на подготовку к новой реальности.

Правило относительно перехода на эскроу-счета теперь распространяется на всех, однако допущена возможность принятия поправок, предполагающих исключения.

То есть, застройщики, которые соответствуют определенным критериям, предложенным Минфином, будут освобождены от исполнения этого правила.

Среди критериев – количество заключенных ДДУ по объектам, а также степень готовности самих объектов, полный перечень критериев Минфина еще в разработке.

• Новые поправки предполагают, что учредители компании-застройщика могут выдавать последней кредитные средства, однако размер этих средств не может превышать 20% стоимости проекта, обозначенной в проектной декларации. В предыдущей версии застройщику такого права не предоставлялось, он был обязан финансировать себя сам.
• Деньги, находящиеся на счете застройщиков, последние теперь могут использовать не только на проведение работ, связанных со строительством объекта, на который собирались деньги дольщиков, но также на оплату коммунальных услуг, а также содержание помещений – как жилых, так и нежилых.
• Уполномоченный банк теперь имеет право отказать застройщику в выдаче денежных средств в виде наличных, однако, есть исключение — необходимость проведения оплаты труда. Кроме того, банк может отказать и в зачислении наличных денег.

Некоторые изменения коснулись и защиты прав дольщиков. Теперь граждане, которые имеют права требования относительно машиномест и различных нежилых помещений (до 7 кв. м.), в случае банкротства девелопера получают дополнительные гарантии – эти площади приравниваются к жилплощади. В предыдущей версии государственные гарантии касались исключительно жилых площадей.

Несколько смягчились требования относительно условий участия компании в долевом строительстве. Так, теперь привлекать деньги дольщиков могут компании, которые уже возвели 5 тыс. квадратов жилой площади, в предыдущей версии закона речь шла о 10 тыс. кв. м.

Новые правки предусматривают возможность перевода дольщиков (по уже начатым проектам) с договоров, где в качестве гарантий исполнения обязательств указан договор поручительства или страховые взносы на договоры, где гарантии обеспечиваются выплатами застройщика в компенсационный фонд.

Договор может оказаться недействительным: что должен включать документ

Правильно оформленный договор долевого участия – основополагающий документ, предопределяющий правовые взаимоотношения девелопера и соинвесторов. Законодатели четко определили положения, которые должны непременно содержаться в ДДУ. Если в нем не обнаружится хотя бы один из них, документ будет считаться недействительным.

В договоре должны быть:

Предельно точное и детальное описание продаваемой квартиры, включая расположение, материалы, используемые во время строительных работ, наличие или отсутствие отделки, количество жилых и технических помещений, балконных зон, сантехники и так далее;

• дата передачи готового жилья частному инвестору;
• цена «квадрата» и вся стоимость покупаемой недвижимости, а также способы внесения платежей;
• четкое определение подсудности для тех случаев, если возникают конфликтные ситуации;
• реквизиты сторон.

Что касается даты передачи готового жилья, здесь у дольщиков возникает много вопросов и недоразумений. Стоит знать, что недвижимость считается переданной дольщику с того момента, как подписан передаточный акт, что, в свою очередь, невозможно без разрешительного документа на ввод в эксплуатацию.

Важно помнить также, что ДДУ обретает законную силу не с дня подписания, а, начиная с момента регистрации. Это единственный документ, находящийся под государственным контролем. Остальные формы письменных договоренностей и контрактов с застройщиками граждане подписывают исключительно на свой страх и риск.

ДДУ-2019: важные направления предстоящих изменений

На самом деле, глобальная цель государства – упорядочить строительную индустрию и, наконец, сделать эту сферу цивилизованной.

У членов правительства появились свежие мысли на счет «долевки»: в идеале необходимо поступательно отходить от долевых отношений как таковых и актуализировать продажу готовых квадратных метров, в том числе, с задействованием ипотеки.

Эти намерения учитывались и при внесении последних на данное время изменений в законодательные акты.

Накануне официальных нововведений была утверждена а и обнародована так называемая «дорожная карта» постепенного внедрения проектной формы финансового обеспечения строительства жилых многоэтажек в РФ.

Согласно этому плану, до 30 июня 2019-го разрешена смешанная форма обеспечения строительных работ, когда используются специализированные банковские счета или эскроу, а также по старой схеме привлекаются средства граждан.

Далее можно будет задействовать исключительно эскроу-систему.

Эскроу-счета – банковские счета, на которые поступают средства дольщиков, и под эти деньги банк выделяет застройщику средства для поэтапного проведения работ. То есть, застройщик использует деньги банка (а не дольщика), и кредитная организация осуществляет контроль целевого использования этих денег.

В то же время, в соответствии с поправками в ФЗ-214, размер капитала и разные аспекты деятельности строительных организаций стали контролироваться государством намного более жестко. В общем же, компании, занятые в долевой системе возведения жилья, объединены одним термином «специализированный застройщик». К таким девелоперам предъявляется целый ряд требований:

• как минимум трехлетний опыт активной деятельности на строительном рынке и как минимум 10 тысяч «квадратов» жилья, успешно переданного покупателям;
• наличие на спецсчете собственных средств в сумме, не меньшей, чем 10% от сметных показателей;
• денежных обязательств, напрямую не относящихся к проекту, не может быть больше 1% его стоимости;
• на собственное содержание девелопер может расходовать не больше десяти процентов, а вся сумма авансовых затрат не может выходить за пределы 30% стоимости проекта;
• размещение не только итоговой, но и поквартальной налоговой отчетности на официальном веб-ресурсе.

Особые требования предъявлены также к руководящему звену, главным бухгалтерам и прочим представителям менеджерского состава строительных компаний, привлекающих средства граждан.

В их «анамнезе» не может быть проблем с законом, случаев банкротства физического лица, привлечения к субсидиарной ответственности.

Подтвержденные данные о том, что во главе девелоперской организации стоят люди, полностью соответствующие этим требованиям, застройщик обязан зафиксировать в проектной документации.

Основополагающим стал принцип «одна стройка – одно разрешение», то есть получать документы большим пакетом у девелоперов больше не выйдет. Банковское сопровождение финансовых взаимоотношений с дольщиками является обязательным, и передача средств напрямую представителям строительных компаний или посредникам теперь запрещена.

Соблюдение прав инвесторов: дополнительные меры защиты

В версии 214-ФЗ после поправок 2018 года появились положения, непосредственно касающиеся дополнительных и разноплановых видов защиты прав дольщиков.

Власти пришли к выводу, что страхование ответственности девелоперов – не столь эффективная мера, как это предполагалось изначально.

Страховые компании изо всех сил старались уйти от таких выплат, в результате чего эта система не помогла завершить ни одно проблемное строительство.

• В итоге открылся специальный фонд, гарантирующий решение проблем дольщиков при невыполнении девелоперами своих обязательств. Застройщиков обязали направлять в него 1,2% стоимости каждой квартиры, реализуемой по договору ДУ;
• Застройщики теперь не имеют права на покупку или выпуск ценных бумаг, за исключением акций самих компаний. Этим способом законодатели решили перекрыть вексельные схемы обеспечения строительства. Кроме того, введен запрет для девелоперов на получение или выдачу кредитов, за исключением целевых займов на возведение конкретных многоэтажек;
• Девелоперские компании не имеют права создавать или принимать участие в деятельности как коммерческих, так и негосударственных организаций, при помощи которых даже теоретически можно вывести средства дольщиков.

И все же главное нововведение 2018 года – это счета эскроу, на которые должны зачисляться средства частных инвесторов.

Право на распоряжение ими девелоперы получают только после того, как жилье полностью передано покупателям, подтверждением чего является подписанный передаточный акт.

Все это касается проектов, реализация которых начата после 1 июля 2018-го, а новостройки прежних лет возводятся по прежним правилам.

Если, вопреки всем предосторожностям, застройщик все же обанкротится, деньги частным инвесторам просто вернутся с эскроу-счета. Однако повторимся, это возможно только при наличии зарегистрированного договора долевого участия.

При возникновении проблем у банка за возвращение денег будет отвечать Агентство по страхованию вкладов. На конец 2018 года установленный максимальный размер возмещения составляет 10 млн. рублей за одну квартиру.

На сайте Центробанка уже опубликован перечень финансовых организаций, получивших право открывать эксроу-счета.

Штрафы и неустойки: кто, что и кому должен

Дольщики, согласно законодательству, могут в крайних случаях изредка просрочивать платежи (при рассрочке, пр.), но не дольше, чем на два месяца и с обязательным внесением штрафов.

Если же застройщик задержится со сдачей объекта, ему придется платить неустойку даже в случае предупреждения дольщиков о переносе завершения работ.

Частные инвесторы получают право на проценты за пользования деньгами – 1/150 действующей ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

Строительные компании не имеют права изменять заранее согласованную планировку квартиры и увеличивать ее стоимость. Цена может быть уменьшена, если по факту площадь жилья окажется меньшей, чем та, которая прописана в договоре.

Жск – исключение из правил: не регламентировано, но и не запрещено

Стоит отметить, что нововведения, принятые в 2018 году, касаются не всех новостроек. Действие законодательства о защите прав дольщиков не распространяется на дома, возводимые по схеме жилищно-строительных кооперативов. Они не запрещены, но и не регламентированы 214-ФЗ.

Более того, законодателями предусмотрена возможность создания жилищно-строительного кооператива, если девелопер обанкротился, а дом достраивать нужно. И это еще не все — ЖСК может быть организован на земельных участках, бесплатно выделенных под строительство из государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, большинство поправок 2018 года связано с репутацией застройщиков и строгим контролем потока денежных средств девелоперов, что служит снижению рисков для рядовых дольщиков.

В 2018 году участники рынка только начали приспосабливаться к новым правилам, а то, насколько действенным оказалось измененное законодательство, станет понятно уже в 2019-ом, когда застройщики вынуждены будут полностью перейти на новые условия.

Кстати, само по себе введение эскроу-счетов в принципе уже означает отказ от традиционного долевого строительства. В сделке появляется третья сторона, которая за свои услуги (хотя и в определенной степени навязанные), естественно, тоже будет брать оплату

Заключение

Эксперты уже предрекают увеличение цен на недвижимость, однако будет ли оно значительным, пока неясно. Не исключено, что, если рынок окажется к этому не готов, и в результате начавшегося хаоса законодатели вынуждены будут слегка передвинуть срок перехода на новую систему.

Так или иначе, согласно планам властей, долевое строительство в нынешнем виде к 2021 году должно уйти в прошлое.

Изменения в законе о долевом строительстве и прогнозы влияния на digital — REPA

1 июля 2019 года вступили в силу изменения в законе о долевом строительстве об использовании эскроу-счетов, по которому застройщик не может задействовать деньги дольщиков при строительстве. Все средства он получает только после введения недвижимости в эксплуатацию. Это значит, что застройщики будут чаще использовать кредитные средства при строительстве, а покупатели получат защиту от потери денег и квартиры в строящемся доме.

• Мы собрали последние новости и оценили, как эти изменения повлияют на рынок недвижимости, и стоит ли застройщикам корректировать подход к онлайн-продвижению.
• Разберем основные моменты новой системы расчетов.
• Критерии перехода на эскроу-счета: на кого направлен новый закон

22 апреля 2019 года правительством были утверждены критерии перехода на новую систему финансирования жилищного строительства. По правилам застройщик сможет продолжить использование прежней формы расчетов при 30% готовности объекта и более 10% проданных квартир по ДДУ на 1 июля 2019 года.

По данным Росреестра за I квартал 2019 года в Москве было зарегистрировано более 25 тысяч договоров долевого участия, что на четверть больше, чем за I квартал 2018 года.

Изменения не затронут системообразующих застройщиков и организации, которые достраивают объекты с обманутыми дольщиками. Системообразующими будут признаны организации, реализующие свои проекты не менее чем в четырех регионах и строящие более 4 млн. кв. метров. Для «долгостроев» строительная готовность должна составлять не менее 6%, чтобы застройщик мог использовать прежнюю форму расчетов.

Учитывая все факторы, переход на эскроу-счета пройдет плавно, и большинство крупных застройщиков Москвы и Московской области смогут довести объекты по старым правилам. Поэтому основные изменения мы увидим ближе к 2020 году.

Влияние изменений в законе на ввод новых объектов
Согласно данным в газете “Ведомости”, после доработок закона о ДДУ стремительно возросло количество выданных разрешений на строительство.

Изначально предполагалось, что изменения по введению эскроу-счетов будут затрагивать только новостройки, которые получили разрешения после июля 2019 года.

Застройщики старались обзавестись разрешением до этого времени, пытаясь оставить прежние условия продажи недвижимости.

В I квартале 2018 г. Мосгосстройнадзор выдал почти в 1,5 раза больше разрешений на строительство, чем в I квартале 2017 г.: 560 на 3,8 млн кв. м против 399 на 2,04 млн кв. м. Большая часть – на 3 млн кв. м – выдана на жилье, в том числе индивидуальные дома. В I квартале 2017 г. разрешений выдано на 1,5 млн кв. м жилья.

Рассмотрим динамику вывода новых предложений на рынке Москвы и Московской области (по данным ЦИАН).

На графике мы видим пик новых предложений, суммарная площадь квартир и апартаментов, в июле 2018 года. Начиная с октября до конца января наблюдается спад по выводу новых объектов на территории Москвы и Московской области.

Схожие тренды прослеживаются по пользовательскому спросу на квартиры в новостройках по данным Яндекс Wordstat.

Какое влияние эскроу-счета окажут на маркетинг
Кредитные средства, которые будут выдаваться в рамках проектного финансирования с использованием эскроу-счетов, могут реализовываться на расходы, связанные с продажей объекта: приобретение земельного участка, строительные работы, монтаж и оснащение площадки строительства инженерными сетями, а также административные расходы и маркетинг.

Теперь все затраты, в том числе расходы на рекламу, находятся под пристальным вниманием банков. По данным АКАР за 1 кв. — 3 кв. 2017 года, в млрд руб. реклама в интернете уже догнала объемы телевизионной рекламы.

Объем рекламного рынка	Млрд руб.	Доля
Телевидение	116-117	40,40%
Интернет	115-116	40,40%
Наружная реклама	31,1-31,3	11%
Пресса	12,4-12,6	4,40%
Радио	10,3-10,5	3,70%

При подаче на проектное финансирование застройщики будут вынуждены указывать плановые расходы на маркетинг и колебания рекламного бюджета в зависимости от темпа продаж объекта скорее всего снизятся.

Интернет-реклама в недвижимости – один из ключевых каналов привлечения аудитории и последующих продаж. Аналитика и отслеживание кампаний позволяет проследить путь пользователя от первого контакта с сайтом до финального этапа – покупки квартиры.

По нашему прогнозу бюджеты на digital-рекламу не будут существенно снижаться в ближайшее время.

Новая форма финансирования подтолкнет застройщиков к выбору стратегии рекламных кампаний, потому что на старте продаж и на стадии заключения сделки маркетинговые бюджеты могут отличаться в разы. На данный момент большой процент бюджета тратится на рекламу нового объекта.

Компания начинает разработку сайта и проектирование дизайн макетов будущей новостройки еще до начала возведения объекта.

Деньги вкладываются в формирование знаний о новом объекте — инфраструктура, перспективы развития, качество строительства и т.д.

Для этих целей часто используют  охватные инструменты, например, медийные рекламные кампании в контекстной рекламе в комплексе с поисковыми и сетевыми размещениями.

Учитывая надежность расчетов через эскроу-счета для покупателей, застройщики будут добавлять эту информацию в свои УТП и задействовать в рекламных объявлениях. Расчет по новой системе станет преимуществом для бренда. Особенно, это стоит учитывать для новых объектов, которые не остались на старой системе финансирования.

Практика показывает, что объекты с сильными преимуществами требуют меньших затрат на рекламу, так как они сами себя продают.

Но при выходе на рынок объектов с аналогичными рынку характеристиками, застройщикам, возможно, следует сконцентрироваться на развитии бренда.

Множество объектов одного надежного застройщика будет легче прорекламировать, чем каждый отдельный, когда недостаточно знаний о компании.

Ужесточение закона для девелоперов

Госдума приняла новые поправки: 1 июля 2019 года продажи во всех проектах долевого строительства, в том числе текущих, должны перейти на эскроу-счета

Алексей Смышляев/Интерпресс/ТАСС

Сегодня, 19 декабря 2018 года, Госдума приняла в окончательном, третьем чтении новые поправки в закон о долевом строительстве жилья. Ко второму чтению законопроект существенно изменился.

Главная новелла — переход на расчеты через эскроу-счета с 1 июля 2019 года распространится на все новостройки. Получить деньги с такого счета застройщик сможет только после сдачи проекта в эксплуатацию.

Закон вступает в силу со дня его официального опубликования.

Данный закон ужесточает принятые летом этого года требования, которые позволяли девелоперам, получившим разрешения на строительство (РНС) до 1 июля 2018 года, строить и продавать по старым правилам. Таким образом, плавного перехода от долевого строительства к проектному финансированию, на который рассчитывали девелоперы, не будет.

По мнению застройщиков, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимость», ужесточение закона нарушит финансовые модели текущих девелоперских проектов и приведет к росту цен на новостройки (в начальной стадии строительства) от 10% до 20%.

Ужесточение требований. Главное

• Законом уточняются требования к застройщикам, режим расчетного счета застройщика, а также порядок осуществления контроля за их деятельностью, заявил глава комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.
• В документе предусмотрено, что некоторые застройщики смогут продавать после 1 июля 2019 года по старой схеме. Минстрой России разработает требования к таким новостройкам. Основными критериями станет степень готовности объекта и количество заключенных в нем ДДУ. Эти требования будут разработаны в феврале 2019 года, сообщил замглавы Минстроя Никита Стасишин.
• Все девелоперы вне зависимости от срока начала строительства должны сдать проектную документацию, результаты инженерных изысканий в Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС).
• При Фонде защиты прав дольщиков планируется создать некоммерческого застройщика для завершения строек, которые не смогут перейти на новый механизм.
• Поправками смягчены требования к опыту участия застройщиков в строительстве в плане площади (с 10 тыс. кв. м до 5 тыс. кв. м).
• Дольщики, купившие в новостройках машино-места и нежилые помещения, будут защищены сильнее. В случае банкротства они также будут иметь приоритетный порядок удовлетворения требований кредиторов.

Что думает рынок о новых правилах

Столь радикальный переход грозит нарушить финансовую модель крупных проектов, состоящих из нескольких этапов реализации, прогнозирует управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По ее словам, квартиры в проектах, которые не будут проданы до 1 июля, подорожают, потому что на завершение их строительства придется привлекать заемные средства.

Поправки лишили девелоперов возможности плавно перейти на новые рельсы за счет проектов, реализуемых по старым нормам, считает генеральный директор «Сити-XXI век» Антон Борисенко.

Генеральный директор девелоперской компани Level Group Кирилл Игнахин убежден, что, если все без исключения застройщики перейдут на эскроу-счета, стоимость оставшихся в продаже квартир повысится из-за роста издержек. В целом опрошенные редакцией застройщики ожидают роста цен в новостройках, которые продаются на ранней стадии строительства, от 10% до 20%, при этом готовое жилье может существенно не подорожать.

После 1 июля для завершения проектов девелоперам потребуется получить проектное финансирование, но не все смогут это сделать, предупреждает Игнахин. Застройщики за полгода не подготовятся к новым правилам игры, а власти не успеют за этот короткий период разработать адекватные критерии проектов, которым будет дана возможность достроить по старым правилам, утверждает Литинецкая.

Девелоперы могут отложить запланированные стройки, чтобы понаблюдать за развитием событий, считает Игнахин. С подобным заявлением недавно выступил совладелец компании Capital Group Павел Те. Он не стал планировать новые проекты на 2019 год, чтобы посмотреть за развитием ситуации на рынке.

Реформа долевого строительства: все ли готовы к новым правилам?

Первым шагом реформирования отрасли долевого строительства в ее нынешнем виде стало принятие правительством РФ в декабре 2017-го «дорожной карты», которая предусматривала поэтапный переход от прямого финансирования строительства за счет привлечения средств физических лиц к банковскому кредитованию. Как следствие, это должно было привести к повышенной защите дольщиков от недобросовестных или неумелых девелоперов. Согласно «дорожной карте», полный переход отрасли на новые правила должен состояться до конца 2020 года.

На предшествующих этапах реализации реформы (до 1 июля 2019 года) застройщикамвсе еще разрешалось привлекать денежные средства граждан напрямую, но в Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) был введен ряд абсолютно новых положений — например, предъявлялись жесткие требования к застройщикам, регламентировались цели, на которые было разрешено направлять привлекаемые от граждан средства, введена обязанность для застройщиков иметь только один расчетный счет, а для соответствующего банка — контролировать расчеты застройщика с иными участниками строительства.

При этом важно, что, несмотря на усилившийся контроль за застройщиками, у последних все же оставался самый главный и ценный ресурс — доступ к бесплатным деньгам граждан, и это перевешивало любые неудобства.

Что изменилось с 1 июля 2019 года?

По общему правилу (за исключениями, о которых поговорим ниже) застройщики более не вправе привлекать средства граждан напрямую, а должны осуществлять строительство за счет банковских кредитов.

Банки, в свою очередь, будут открывать счета эскроу, на которые дольщики должны вносить денежные средства после заключения договора долевого участия в строительстве (ДДУ).

Только после того, как объект будет построен и сдан в эксплуатацию, застройщик получит доступ к деньгам на счетах эскроу, благодаря которым он сможет погасить банковский долг и забрать остаток.

При этом предоставлять кредиты застройщикам и открывать счета эскроу смогут не любые банки, а только те, которые получат статус уполномоченных. Предполагается, что этот статус получат только самые крупные и надежные банки.

Соответственно, в случае плохого развития событий права дольщиков будут защищены, поскольку при расторжении ДДУ уполномоченный банк вернет им деньги.

Предполагается, что это создаст устойчивость строительного рынка и позволит избежать появления новых «обманутых дольщиков».

Как работает «экономика» нового режима?

Условия финансирования, предлагаемые уполномоченными банками, в основном предусматривают, что процентная ставка по кредиту застройщика будет уменьшаться по мере роста продаж и пропорционального наполнения счетов эскроу.

Очевидно, что стоимость денег для застройщиков по новым правилам со счетами эскроу будет выше, чем раньше. Ранее застройщики использовали бесплатные деньги дольщиков, сейчас же они будут вынуждены платить проценты банкам по привлеченным кредитам.

В результате стоимость строительства и конечного продукта для граждан также неизбежно вырастет.

Переходные объекты — самая проблемная категория

Как говорилось выше, из общего правила есть исключения, когда застройщики и после 1 июля 2019-го могут продолжать привлекать средства граждан напрямую без использования счетов эскроу.

Для этих целей в законодательство были введены специальные критерии (далее — Критерии), при соответствии которым конкретный проект может достраиваться по старым правилам.

Критерии предполагают сочетание двух основных факторов — степень готовности объекта и объем продаж.

При этом одним из самых спорных моментов до последнего времени оставался вопрос о судьбе проектов, которые были начаты до 1 июля 2019 года, но не соответствуют Критериям.

Возникал вопрос, что делать застройщику, если до 1 июля он уже заключил часть ДДУ и получил средства от дольщиков напрямую, но при этом на указанную дату проект Критериям не соответствовал.

Дело в том, что новый режим со счетами эскроу предусматривает принципиально иные, значительно более облегченные требования к застройщикам и проектам в сравнении с теми, которые применялись по старому порядку до 1 июля.

Было совершенно не понятно, как совместить в рамках одного и того же проекта одновременное соблюдение двух разных (и часто противоположных) режимов.

8 июля Минстрой выпустил разъяснения, которые породили еще больше вопросов. Так, Минстрой указал, что новые правила будут применяться к «застройщику, заключающему в отношении проектов строительства ДДУ только с использованием счетов эскроу».

По всей видимости, это следует трактовать таким образом, что если до 1 июля застройщик заключил хотя бы один ДДУ без использования счетов эскроу, то проект автоматически может достраиваться по старым правилам.

Если такая трактовка верна, то она фактически нивелирует саму идею разделения проектов на те, которые соответствуют Критериям (и могут достраиваться по старым правилам без использования счетов эскроу), и те, которые не соответствуют Критериям (и, по логике закона, должны достраиваться по новым правилам с использованием счетов эскроу).

Изменчивые правила игры

Законодательство о долевом строительстве не стоит на месте. При этом изменения часто носят значительный, а иногда и фундаментальный характер. С учетом того что девелопмент — это всегда долгие инвестиции, где горизонт планирования исчисляется годами, такие частые изменения вызывают лишь ненужную турбулентность и нервозность. Бизнес любит стабильность, которой в девелопменте сейчас нет.

Например, помимо уже упомянутых разъяснений Минстроя о применении старого порядка к проектам, начатым до 1 июля 2019 года (которые не подпали под Критерии), можно отметить июньские изменения в 214-ФЗ, которые распространили применение этого закона не только на жилые, но и на «иные объекты», где конечными потребителями являются физические лица. Тем самым в сферу применения 214-ФЗ попали, например, апартаменты, которые, будучи с юридической точки зрения нежилыми помещениями, все это время были за рамками действия законодательства о долевом строительстве.

Во многом из-за того, что рынок оказался явно не готов к столь радикальным переменам, в прессе регулярно проходит информация, что (особенно в регионах) застройщики продолжают строить по старым правилам, привлекая напрямую средства граждан и, по сути, игнорируя закон.

Юлия Карапетян

Какие еще изменения законодательства о долевом строительстве ждут застройщиков в 2019 году — Новости ЕРЗ.РФ

По мнению опрошенных «Российской газетой» аналитиков, количество ипотечных кредитов на новые квартиры практически достигло максимума. Чтобы рост продолжился, требуются новые инструменты обеспечения жильем.

www.stroyvedomosti.ru

В 2022 году было выдано 1,3 млн ипотечных кредитов на 4,8 трлн руб.

Это меньше на 30% по количеству и на 15,5% по объему, чем в рекордном 2021 году (1,9 млн кредитов на 5,7 трлн руб.)

Источник: www.cdn.ru

Президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева (на фото) отмечает, что доступность жилья в 2022 году резко снизилась.

По ее словам, впервые за последние пять лет в агломерациях зафиксированы коэффициенты доступности жилья от 5 и выше, в соответствии с которыми семье из трех человек в течение не менее пяти лет придется откладывать все свои доходы на приобретение жилья.

www.stroikyufy.ru

При низких темпах роста доходов это неизбежно приведет к сокращению жилищного потребления независимо от текущих условий доступности ипотеки, полагает руководитель ИЭГ.

Поэтому, по мнению Надежды Косаревой, большую актуальность приобретает задача развития других инструментов обеспечения доступным жильем гражданам с невысокими доходами.

Впрочем, ряд экспертов видят здесь и возможности для дальнейшего роста.

Так, замдиректора группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин ожидает, что в 2023 году объем выдачи ипотечных кредитов будет на сопоставимом с прошлым годом уровне. «В базовом сценарии по итогам года можно ждать прироста сегмента примерно на 15%», — отмечает он.

www.interfax.ru

Ипотека останется драйвером всего российского розничного кредитования, уверен зампред правления ВТБ Анатолий Печатников (на фото).

Правда, по его оценке, интерес заемщиков будет фокусироваться главным образом в сегментах индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и вторичной недвижимости.

www.nation-news.ru

• Руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото) согласен с основными тезисами своих коллег:
• — с тем, что объем ипотеки на рынке первичного жилья находится на максимально возможных отметках, и уже нет физических возможностей для дальнейшего роста.
• — с тем, что потребители перетекают на вторичный рынок, поскольку цены на новое жилье зачастую выше, чем на вторичном рынке, даже при льготной ставке по ипотеке на новостройки.
• — с тем, что есть большой потенциал роста у ипотеки на ИЖС (пока с привлечением ипотеки в этом сегменте строится лишь один дом из десяти).

www.vita-property.ru

Однако нынешний тренд Михаил Гольдберг считает опасным вызовом, призывая «тенденцию прекратить и вернуть потребительский спрос на первичный рынок».

«Снижение спроса на первичном рынке — это главная угроза, которую мы видим», — резюмирует специалист.

1. Другие публикации по теме:
2. Количество сделок на столичном рынке массовых новостроек в январе упало почти на 36%
3. Эксперты: российский рынок ИЖС развивается, а спрос на продукцию малоэтажного индивидуального домостроения растет 
4. В фокусе внимания клиентов Банка ДОМ.РФ — ИЖС с акцентом на таунхаусы и строительство домов своими силами, в приоритете — льготная ипотека
5. Эксперты рассказали, какую недвижимость выбирали россияне нынешней зимой
6. Эксперты: в 2023 году цены на новостройки могут снизиться на 10—15%
7. Президент поручил сделать ипотеку на деревянные дома более доступной

Эксперт: чтобы не иметь проблем с обслуживанием своего кредита, ипотечник должен зарабатывать в месяц более 80 тыс. руб.

Эксперты: рекордный объем ввода жилья в 2022 году обеспечен в основном за счет ИЖС

Изменения в сфере строительства, вступающие в силу в 2019 году

 ГОРОБЗОР.РУГОРОБЗОР.РУ

Привлекать деньги дольщиков напрямую застройщики перестанут с 1 июля 2019 года. Теперь средства покупателей будут поступать на эскроу-счета – банк сохранит их до ввода жилья в эксплуатацию. Застройщикам же придется возводить дома в кредит.

Также в редакцию ФЗ-214 введено понятие «опытный застройщик». Согласно документу, такая организация должна иметь более трех лет опыта строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тысяч кв. м. Именно специализированный застройщик владеет правом на стройплощадку и привлекает средства дольщиков.

Изменения, касающиеся административных расходов

Теперь более 10% от общей стоимости строительства застройщик не имеет права тратить на административные и сопутствующие расходы. В число таких затрат входит:

оплата услуг уполномоченного банка по обслуживанию единого расчетного счета проекта;

выплата заработной платы, соответствующих налогов и отчислений;

оплата услуг коммерческой организации, выполняющей роль исполнительного органа застройщика;

расходы на рекламу, коммунальные услуги, связь, аренду помещений, оборудование для организации рабочих мест.

У властей появляется основание отказать застройщику в реализации новых проектов, если он нарушил сроки строительства на три месяца и более хотя бы в одном своем проекте. В этом случае он может получить отказ на выдачу заключения о соответствии. ЗОС – это важный документ, который

подтверждает, что власти проверили застройщика и установили, что он соответствует нормам ФЗ-214.

С 1 января 2019 года вместо девяти организационных форм объединений дачников останутся только две: садоводческие и огороднические товарищества.

Вместо дач будут участки, предназначенные для садоводства или огородничества.

Это предусматривает закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», упраздняющий понятие «дачное хозяйство».

Значимость этого нововведения в том, что теперь на участках можно будет возводить капитальные строения. Таким образом, упрощается возможность оформления постоянной регистрации – «прописки на даче».

Отметим, что на участках для огородничества возводить капитальные строения нельзя. Соответственно при покупке земли и дома следует обращать внимание на вид разрешенного использования земельного участка, чтобы впоследствии не возникло проблем.