Это вторая часть статьи по теме банкротства застройщика при долевом строительстве. Вы можете ознакомиться с первой частью статьи.

Передача жилья после банкротства

После того, как суд принял решение о банкротстве застройщика, он может принять несколько вариантов решений относительно права дольщиков на жилье.

Вариант первый

Утвердить своим решением права долевых инвесторов на жилье, строительство которого было ими оплачено.

Это непременно произойдет при условии, что разрешение на ввод многоэтажного здания в эксплуатацию получено до того, как девелопер или его кредиторы подали заявление о несостоятельности строительной компании.

Также подписан акт приемки, причем его дата более ранняя, чем та, что стоит на заявлении в арбитражный суд.

Вариант второй

Также передать долевым инвесторам построенное жилье, хотя акт приемки еще не подписан. При этом варианте важно, чтобы подписано было хотя бы разрешение на эксплуатацию дома. А также соблюдение следующих условий:

• Готовых квартир хватает на всех дольщиков, внесенных в реестр кредиторов
• Здание не заложено
• После того, как квартиры будут выделены из конкурсной массы, останется достаточно средств или имущества, чтобы закрыть обязательства перед первой и второй очередями
• Кредиторы четвертой очереди (или хотя бы большинство из них) не возражают против такого решения

Вариант третий

Передать здание кредиторам, чтобы они достроили его самостоятельно. Если строительство только начато, такой вариант никому невыгоден.

Передать здание другому застройщику, который возьмет на себя обязательство достроить его и погасить все долги застройщика-банкрота. Такой вариант применяется, если местная власть сумела договориться с крепкой строительной компанией и выделила ей дополнительные средства.

Признание права собственности

Банкротство застройщика чаще всего происходит до того, как право собственности долевых инвесторов на построенные квартиры оформлено. Что делать дольщику в таком случае?

Обращаться в арбитраж! А если процедура банкротства еще не начата, а только «стоит на пороге» — непосредственно к самому девелоперу.

Неустойка при банкротстве застройщика

По закону вы имеет право требовать ее уплаты, апеллируя к закону о защите прав потребителей (ФЗ №230-1). Размер неустойки – треть от ставки рефинансирования. Такой иск обязательно следует подать в арбитражный суд!

Удастся вам истребовать неустойку или нет – большой вопрос. На практике данный закон при банкротстве застройщиков нарушается чаще всего. Да и денег на это, скорее всего, просто не останется. Но потребовать вы имеете полное право.

Нежилые помещения при банкротстве стройфирмы

Для передачи жилых помещений долевым инвесторам седьмым параграфом ФЗ № 127 предусмотрен особый реестр. А вот для нежилых помещений такого реестра не предусмотрено. Граждане, инвестирующие в нежилые помещения, попадают в общий список кредиторов. То есть, могут рассчитывать лишь на денежное возмещение. И то в последнюю, четвертую очередь.

Но есть один нюанс. Если здание построено больше, чем на 75 %, можно подать суду ходатайство о признании вашего права собственности на нежилое помещение. Обычно суды удовлетворяют такие требования дольщиков.

Что будет с ипотекой при банкротстве девелопера

Увы, ничего обнадеживающего. Ипотеку нужно продолжать платить. Никаких «послаблений» в связи с банкротством застройщика банк вам не сделает. Ему все равно, потеряли вы свое жилье или нет. Кредит он давал вам, а не застройщику.

Оформлять личное банкротство и списывать кредит имеет смысл только, если вы точно знаете, что ни денег, ни квартиры вы по итогам банкротства не получите, и больше взять с вас нечего. А также, если вы оставили надежду когда-либо построить собственное жилье.

В противном случае вы можете очень сильно «обжечься». Банк, выдавший ипотеку, отберет все, что вы получите в результате банкротства вашего застройщика. А новой ипотеки с кредитной историей, в которой фигурирует личное банкротство, вам не даст никто и никогда.

Банкротство застройщика в 2022 году: новое в законе

Основное законодательное новшество, касающееся долевого строительства, это появление нового субъекта, имеющего отношение к банкротству строительных компаний. Мы имеем в виду «Фонд защиты прав пострадавших граждан».

Данный фонд функционирует с октября 2017 года. По закону каждый застройщик обязан перечислять в него 1,2% стоимости каждого ДДУ. И в случае банкротства строительной организации Фонд профинансирует завершение строительства.

Проверить, переводил ли ваш застройщик средства, можно на официальном сайте Фонда защиты прав пострадавших граждан. Если не перечислял – рассчитывать на его помощь вам не приходится.

Вообще же данный Фонд обладает значительными полномочиями. Если строительная компания, делавшая в него отчисления, обанкротилась, он:

• Аккредитует финансовых управляющих
• Оспаривает сделки
• Имеет право обратиться в арбитраж с заявление о банкротстве строительной компании
• Финансирует завершение строительства, либо возвращает дольщикам деньги за ДДУ

Второе новшество терминологическое. Термином «участник долевого строительства» теперь называют физических лиц, покупающих жилье для себя и своих семей, а также Фонд защиты прав пострадавших граждан. После того, как Фонд вернет пострадавшим дольщикам средства, уплаченные по ДДУ, он, как участник долевого строительства имеет право требовать возмещения затрат за счет банкрота.

Третью поправку мы уже упоминали. Из процедуры банкротства строительных организаций исключены этапы санации и наблюдения.

Принятие арбитражным судом иска о банкротстве (от самой компании или от ее кредиторов, неважно) автоматически означает старт завершающего этапа – конкурсного производства.

Конкурсное производство открывается на 12 месяцев с правом продления еще на полгода. Ходатайство о продлении вправе подать любая из заинтересованных сторон.

Четвертое нововведение касается ужесточения квалификационных требований к конкурсным (арбитражным, финансовым) управляющим. Для получения аккредитации, дающей право работать по делам о банкротстве строительных компаний управляющему необходимо:

• Иметь не менее трех лет стажа руководящей работы в строительной сфере, либо три успешно проведенных банкротства строительных организаций
• Обладать безупречной репутацией с точки зрения законодательства о банкротстве. То есть, не иметь ни одной процедуры отвода от процесса по ходатайству кредиторов и прочих инцидентов.

Пятого момента мы тоже уже касались. Речь идет о структурных изменениях реестра кредиторов. Появился специальный реестр для тех дольщиков, которые хотят получить недвижимость, а не деньги.

Раньше все требования вносились в единый реестр и адресовались непосредственно арбитражному суду. Теперь реестры составляет финансовый управляющий.

Он также уведомляет долевых инвесторов о том, какие требования может подать каждый из них.

Увеличен срок, в течение которого дольщик может заявить о своих требованиях и попасть в реестры кредиторов. На данный момент он составляет три месяца после того, как арбитражный управляющий уведомил дольщиков о начале процедуры банкротства. Раньше срок составлял два месяца. И «точкой отсчета» была дата публикации информации о банкротстве в газете «КоммерсантЪ».

Утверждены новые правила взаимоотношений финансового управляющего с дольщиками.

Управляющий обязан рассмотреть их требования в течение 30 дней (в отличие от прошлой нормы, банкротящийся застройщик не имеет права возражать против требований дольщиков).

Дольщик, при несогласии м действиями управляющего, имеет право подать ходатайство судье в срок 15 дней. Также судье может быть подана жалоба на бездействие финансового управляющего.

Изменилась очередность удовлетворения требований кредиторов. Третья очередь разделена на две подочереди:

• Дольщики, предъявляющие финансовые требования
• Фонда защиты прав пострадавших граждан, выплативший компенсацию дольщикам и теперь требующий возмещения от банкрота

Дольщики, претендующие, кроме возвращения денег, заплаченных по ДДУ, на возмещение ущерба, дополнительно вносятся в реестр четвертой очереди – всех прочих кредиторов банкрота.

Еще одно новшество касается передачи долевым инвесторам права на построенные, но еще не оформленные квартиры.

Если до банкротства более трети всех квартир многоэтажного здания оформлено в собственности, остальные дольщики имеют право подать суду ходатайство о признании их права собственности на жилье.

Суд также может самостоятельно признать право дольщиков на квартиры, которые уже построены, но еще не переданы долевым инвесторам.

Общее собрание дольщиков при банкротстве

Банкротство застройщика: что делать дольщикам, если был заключен ДДУ? | Двитекс

Договор участия в долевом строительстве — это особый вид договора, который разработан с целью защиты интересов инвестора дольщика при инвестировании в строящуюся недвижимость. Заключая ДДУ с застройщик, дольщик приобретает особые привилегии также при банкротстве застройщика. Об особых правилах для дольщиков, заключивших ДДУ с застройщиком, речь пойдет в нашей статье. 

В первую очередь необходимо отметить, что для того чтобы действовали особые правила банкротства застройщика, о которых пойдет речь далее, судом должны быть применены положения параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

То есть суд должен признать юридическое лицо застройщиком, установив факт наличия неисполненных обязательств по передаче жилых объектов недвижимости или денежных требований участников строительства (исходя из определения термина «застройщик», предусмотренного Законом о банкротстве).

Таким образом выглядит это в судебном акте:

В 80 % случаев суд применяет положения параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при введении процедуры банкротства застройщика (исходя из действующих правил, суд открывает конкурсное производство, минуя процедура наблюдения).

В этом случае в решении суда об открытии конкурсного производства (в резолютивной части) вы найдете информацию о применении данных правил. Однако остается значительный процент дел о банкротстве застройщиков, когда суд не применяет правила параграфа 7 Закона о банкротстве в судебном акте о признании заявления о банкротстве застройщика обоснованным.

Как правило, это вызвано тем, что многие застройщики скрывают факт наличия прав требований участников долевого строительства.

Если при банкротстве вашего застройщика не были применены правила параграфа 7 Закона о банкротстве, а у вас имеется требование о передаче жилого помещения или денежное требование участника строительства (например, в связи с расторжением ДДУ), то вам необходимо обратиться в суд с ходатайством о применении норм данного параграфа, приложив доказательства наличия соответствующих требований.

Если суд признает представленные доказательства достаточными, он применить правила параграфа 7 Закона о банкротстве, об этом будет вынесено отдельное определение суда.

Также рекомендуем перед тем, как определить порядок дальнейших действий, внимательно ознакомиться со всеми судебными актами в деле о банкротстве вашего застройщика (в картотеке арбитражных дел), а также с сообщения арбитражного управляющего в газете «Коммерсантъ». Возможно, другие кредиторы уже обратились с соответствующим ходатайством и суд применил особые правила банкротства застройщика, приняв соответствующее определение суда.

Что же делать дольщикам при банкротстве застройщика по ДДУ?

Рассмотрим две ситуации: строительство дома еще не завершено, объект не передан (даже в том случае, если дом построен, но нет разрешения на ввод в эксплуатацию) или строительство дома завершено (получено разрешение на ввод в эксплуатацию), объект передан.

В первом случае (отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию) дольщику, заключившему ДДУ (иные договоры) для приобретения квартиры, машино-места, нежилого помещения площадью до 7 кв.м. 

Что делать при банкротстве застройщика

Бывает, что дольщик купил квартиру в новостройке и думает, что просчитал все: стоит дешевле вторички, планировка лучше, коммуникации новые, район хороший.

Светлана Фатеева

работала с «Дом-рф» по задачам фонда защиты прав дольщиков

Профиль автора

Сначала все идет бодро: возведен четвертый этаж, потом — пятый. Затем стройка останавливается, а еще через месяц застройщика объявляют банкротом. И что теперь делать — непонятно.

Я работала с «Дом-рф» по задачам фонда защиты прав дольщиков и неплохо изучила эту тему. В статье расскажу, как действовать, если застройщик обанкротился.

Поправки в закон 214-ФЗ вносят так часто, что в процессе строительства одного дома правила игры на строительном рынке могут здорово поменяться. Примеры таких изменений — создание компенсационного фонда и переход на эскроу-счета. А если что-то пошло не так и застройщик обанкротился, сценарий для дольщика будет зависеть от того, в какой период он заключил с ним договор.

• Инициировать банкротство может сам застройщик, налоговая или кредитор застройщика, например банк, поставщик или дольщики.
• Пока длится банкротство, дольщик может потерять пару лет, а потом еще столько же, пока новый застройщик достраивает дом.
• Банкротство происходит по разным причинам:

1. выросли цены на стройматериалы или подрядчиков;
2. снизилась покупательская способность;
3. деньги ушли на выплаты по судебным решениям, например, застройщик затянул со сдачей дома и дольщики подали иски в суд.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Банк, который выдал кредит на строительство, кредиторы или контролирующий орган могут обратиться в арбитражный суд, если застройщик перестает исполнять свои обязательства. По решению суда застройщика могут признать банкротом.

Бывает, что конкурсный управляющий видит возможность восстановить платежеспособность застройщика.

Тогда он проводит собрание кредиторов, чтобы рассмотреть вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о прекращении конкурсного производства и перехода к внешнему управлению.

Суд рассматривает ходатайство, назначает внешнего управляющего и передает ему руководство компанией, чтобы достроить дом.

Еще закрыть дело о банкротстве можно, если должник и кредиторы договорились: например, что застройщик вернет долги через 10 лет. В этом случае заключают мировое соглашение — судебно удостоверенный документ, который завершает производство по делу.

Вот ситуации, которые должны насторожить дольщика:

1. Строительство остановилось. Обычно стройка идет бесперебойно — на площадке есть техника и рабочие, останавливать ее застройщику невыгодно. Поэтому за ходом стройки лучше следить: приезжать на объект или наблюдать через единую информационную систему жилищного строительства — по закону застройщик обязан каждый месяц публиковать там фотографии с текущим состоянием дел. Многие застройщики устанавливают на объекте веб-камеры и круглосуточно транслируют ход стройки на своем сайте.
2. Истекает срок разрешения на строительство или других документов. Это может создать проблемы с финансированием и заморозить строительство. Проверить документы можно в ЕИСЖС или на сайте застройщика.
3. Нет финансовой отчетности на сайте проекта.
4. Нет аккредитации крупных банков на ипотеку: банки внимательно следят за застройщиками и проектами, под которые выдают ипотеку.

Написать о своих сомнениях можно через электронную форму обратной связи на сайте ЕИСЖС

Чем раньше вы узнаете о банкротстве застройщика, тем выше шанс избежать потери денег и квартиры. Есть несколько источников, откуда это можно узнать:

В газете «Коммерсант» или на ее сайте. Там будет указана следующая информация: застройщик, его адрес и ИНН, арбитражный суд, который рассматривает дело, номер дела, дата принятия решения о банкротстве и открытии конкурсного производства, дата закрытия реестра требований кредиторов, сведения о конкурсном управляющем.

Для поиска информации о банкротстве введите название застройщика, его ИНН или ОГРН

Через картотеку арбитражных дел. Все дела о банкротствах рассматривают арбитражные суды. Вынесенные решения заносятся в специальную картотеку, которая есть в электронном виде — она содержит сведения обо всех завершенных и текущих делах, которые рассматриваются арбитражными судами РФ.

Можно узнать информацию о поданных заявлениях, жалобах и ходатайствах, посмотреть текущий статус дела и ход его движения в вышестоящих судебных инстанциях.

Для поиска введите ИНН, ОГРН или название застройщика в поле «Участник дела» и выберите из списка дела со значком «Б» — банкротство

Через единый федеральный реестр сведений о банкротстве — в нем публикуются сведения о процедурах банкротства на территории РФ.

По банкротам-застройщикам информацию вносит конкурсный управляющий: он указывает сведения о должнике, решениях суда, результатах собрания кредиторов, об инвентаризации имущества должника, о проведении и результатах торгов.

Для поиска нужно ввести название застройщика, его ИНН или ОГРН

Если застройщик обанкротился, дольщику нужно обратиться к конкурсному управляющему, которого назначает арбитражный суд. Данные управляющего можно найти на сайте газеты «Коммерсант». Дальше следует написать заявление о включении своих требований о передаче квартиры или возврате денег в реестр кредиторов.

Что такое реестр кредиторов. Реестр требований кредиторов — это документ, который содержит сведения о тех, кому должен застройщик, и их требованиях о взыскании задолженности. В их число могут входить дольщики, поставщики, подрядчики, госорганы и банки.

Заявление можно подать в течение двух месяцев со дня, когда получил уведомление об открытии конкурсного производства, независимо от того, закрыт к этому моменту реестр или нет. Если требования заявлены после закрытия реестра, суд их рассмотрит, но получить деньги вряд ли удастся, потому что требования запоздавших кредиторов удовлетворяются в последнюю очередь.

Если дольщик хочет заявить другие требования, ему нужно подать иск в арбитражный суд, который ведет дело о банкротстве. Например, если дом уже построен, но застройщик не оформил право собственности, можно подать иск для признания права собственности.

Сначала удовлетворяют тре­бо­ва­ния по те­ку­щим пла­те­жам — они не входят в ре­естр тре­бо­ва­ний кре­ди­то­ров. К ним относятся судебные расходы по делу о банкротстве, оплата вознаграждения конкурсному управляющему, оплата услуг лиц, которых привлекают в соответствии с законом о банкротстве.

Преимущество дольщиков перед другими кредиторами. В отличие от других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты, у дольщиков есть выбор: требовать возврата денег или само жилье.

При определении суммы выплаты учитывают затраты дольщика по договору и реальный ущерб.

Рыночную стоимость квартир определяет оценщик, которого привлекает конкурсный управляющий за счет застройщика. Стоимость рассчитывают исходя из площади квартиры и показателя рыночной стоимости квадратного метра в этом доме.

Неустойка положена, если деньги за квартиру по ДДУ поступили от дольщика к застройщику напрямую. Если вы купили квартиру по ДДУ с использованием счета эскроу, рассчитывать на неустойку вы не сможете. В этом случае застройщик не владел этими деньгами, а значит, платить неустойку ему не за что.

Суд рассматривает требования к застройщику о выплате неустойки за несвоевременное исполнение обязательств и включает их в реестр денежных требований. Также можно потребовать возмещения убытков, компенсации морального вреда, судебных издержек и выплаты штрафа в 50% от неустойки.

Пример из судебной практики. Сторона просила возместить убытки, моральный вред, судебные расходы, выплатить неустойку и штраф. Суды трех инстанций посчитали, что это злоупотребление правом: они решили, что заявитель завысила ответственность застройщика и необоснованно просила включить убытки в реестр. Верховный суд с таким выводом не согласился.

Заявление о включении в реестр.

Заявление о включении требований в реестр пишется в свободной форме: нужно описать ситуацию, приложить подтверждающие документы и отправить конкурсному управляющему по почте заказным письмом с описью вложения либо передать лично. Информация о конкурсном управляющем, адрес и срок принятия требований для включения в реестр указаны в публикации «Коммерсанта».

Документы нужны в трех экземплярах — для конкурсного управляющего, арбитражного суда и застройщика.

Если в ДДУ несколько дольщиков, то заявление подписывают все дольщики — понадобятся копии их паспортов. Если от имени дольщика действует представитель, нужна нотариальная доверенность на представление интересов в деле о банкротстве. А если квартира покупается для несовершеннолетнего, то нужно подтверждение статуса законного представителя, например свидетельство о рождении.

Пример из судебной практики. Дольщик заявил требование о передаче жилого помещения, но ему отказали во включении требования в реестр. Суды трех инстанций ссылались на то, что в бухгалтерской документации застройщика не было сведений, что деньги дольщика поступали на счет застройщика.

Верховный суд не согласился с таким решением. По его мнению, факт перечисления денег дольщиком подтвержден — он добросовестно исполнил свои обязательства.

То, что должностные лица застройщика нарушили правила учета и движения денег, поступивших в кассу, не основание, чтобы лишать дольщика права на включение требования в реестр.

Конкурсный управляющий инициирует собрание дольщиков в том случае, если для решения вопросов по недостроенному дому необходимо их участие. Например, если застройщик не уплачивал взносы в компенсационный фонд, то на собрание выносится вопрос о создании дольщиками жилищно-строительного кооператива.

Обязательства застройщика при банкротстве

Когда компания-застройщик не может платить по счетам, она становится банкротом. Однако этот статус присваивается не автоматически.

Решение о том, что компания — банкрот, принимает арбитражный суд. Инициировать процедуру банкротства может как сама строительная компания, так и ее кредиторы или дольщики.

Пока идет признание несостоятельности застройщика, может пройти не один месяц и даже год. 

Строительной компании может грозить банкротство в разных ситуациях:

• резко выросли цены на строительные материалы или услуги подрядных организаций,
• снизилась покупательская способность на рынке недвижимости,
• появились судебные издержки при сдаче других объектов.

Когда сроки срываются, а привлекать инвестиции больше невозможно, застройщика могут признать банкротом.

Когда покупка квартиры происходит не на начальном этапе строительства, важно проанализировать риски, прежде чем подписывать договор долевого участия. Специалисты не советуют принимать решение о покупке, если:

• Строительство объекта остановилось. Наблюдайте за процессом по фотоотчетам или веб-камерам, установленным на стройке.
• Подошел к концу срок разрешения на строительство. Это остановит стройку и создаст проблемы с привлечением инвестиций. Документы проверяют в ЕИСЖС или на сайте строительной компании.
• Застройщик не опубликовал финансовую отчетность проекта.
• Крупные банки отказали в аккредитации объекта. Банковские специалисты внимательно проверяют все стройки, прежде чем аккредитовать их на выдачу ипотеки.   
• Сдвинулись заявленные этапы строительства.

Заметили перечисленные признаки после подписания договора? Можно инициировать признание застройщика банкротом.

Специфика признания банкротом строительной компании помогает ускорить стандартный процесс. В отличие от других сфер деятельности, за деятельностью застройщика не наблюдают в течение года.

Признанный несостоятельным застройщик отстраняется от деятельности. После этого назначают конкурсного управляющего. Он определяет список кредиторов должника. Это дольщики, подрядчики, банки и другие инвесторы. Очередность погашения долга установлена законом.

Этот процесс может занять год или больше. Для тех, кто приобрел квартиры в недостроенном доме, ожидание оборачивается потерянными деньгами. Приходится тратиться на съемное жилье, откладывать переезд на неопределенные сроки.

Чем раньше станет понятно, что застройщик рискует обанкротиться, тем быстрее нужно обратиться в суд.

Дольщики могут получить информацию о несостоятельности застройщика несколькими путями:

• От конкурсного управляющего, который должен известить дольщиков в срок до 15 дней. Но в реальности все происходит иначе: компания-банкрот может долго не передавать данные о дольщиках, поэтому известить их в короткие сроки не удается.
• Из газеты «Коммерсант», где публикуется информация о решениях арбитражного суда по делам о банкротстве.
• Из картотеки арбитражных дел, где есть сведения обо всех судебных процессах.
• Из единого федерального реестра сведений о банкротстве.         

Чем раньше вы узнаете о банкротстве, тем быстрее сможете заявить о праве на возмещение долга.

Участник долевого строительства может направить конкурсному управляющему требование на жилое помещение, которое указано в ДДУ. А может попросить вернуть ему деньги по договору долевого участия и признать договор недействительным. Все остальные требования, например, передать право собственности или компенсировать моральный вред, можно выставить через суд.

Как только появилась информация о том, что застройщик обанкротился, необходимо написать заявление на включение в реестр кредиторов. Заявление в этом случае направляют конкурсному управляющему. Его данные можно узнать на сайте «Коммерсанта» или из открытых источников.              

Получить то, что положено дольщику по договору, можно только после подачи заявления. Реестр требований кредиторов открывается, когда публикуют информацию о банкротстве, и закрывается через два месяца. Если подали заявление после закрытия реестра, получить деньги будет сложнее. Такие требования рассматривают в последнюю очередь.

Если участник долевого строительства хочет получить квартиру, за ним признают право собственности. Но если квартира не достроена, после банкротства застройщика завершить строительство могут разные организации:

• компенсационный фонд, или фонд защиты дольщиков,
• фонд субъекта РФ,
• другая строительная компания, которая приобрела обязательства банкрота,
• жилищно-строительный кооператив, созданный дольщиками.

Если дольщик не хочет ждать, он может потребовать возместить ущерб. Но это требование удовлетворят в третьей очереди, после расчетов с сотрудниками компании и компенсации лицам, здоровью которых был нанесен вред. Денег застройщика на всех дольщиков может не хватить, а получить квартиру после расторжения ДДУ будет невозможно даже после того, как дом достроят.   

Когда определяют сумму выплаты дольщику, учитывают сумму по ДДУ и величину ущерба.

Реальный ущерб составляет разницу между суммой по ДДУ и рыночной стоимостью объекта на дату первой процедуры в деле о банкротстве.

Но если рыночная стоимость снизилась, размер возмещения не будет ниже указанной в ДДУ суммы. Когда дольщик не успевает выплатить всю стоимость квартиры, он получает возмещение, пропорциональное своему платежу.

Рыночную стоимость жилья можно рассчитать по-разному. Для возмещения реального ущерба оценщика привлекает конкурсный управляющий. Считаете, что стоимость занижена? Закажите независимую оценку и обжалуйте сумму в арбитражном суде. Если суд встанет на вашу сторону, размер компенсации увеличат.    

Недострой переходит к новому застройщику, которого определяет фонд защиты дольщиков или конкурсный управляющий. Но дольщики могут взять строительство и в свои руки. Для этого на общем собрании участников долевого строительства они принимают решение о создании жилищно-строительного кооператива. Права на недостроенный объект и земельный участок передаются ЖСК.

• Сформулируйте требования и напишите заявление о включении их в реестр кредиторов.
• Подайте заявление конкурсному управляющему.
• Потребуйте признать право собственности на объект, если дом достроен.
• Получите денежное возмещение, если не хотите ждать окончания строительства.
• Моральный вред и понесенные убытки можно возместить только отдельным заявлением в арбитражный суд.

Помните о своих правах при заключении договора участия в долевом строительстве и контролируйте действия застройщика, чтобы получить долгожданное жилье или компенсацию его стоимости в случае банкротства строительной компании.    

Застройщик стал банкротом

Даже в условиях существования юридической и государственной защиты договоров долевого участия в строительстве все еще есть случаи банкротства застройщиков. 

Договора эскроу считаются одним из самых действенных способов нивелировать риски дольщиков. Аналогичный вид договоров предусмотрен не только в нашей стране. В США также обычно используются эскроу счета при покупке не только недвижимости, но и предметов роскоши: яхт, предметов искусства. 

Общий смысл в том, что участвует третья сторона – банк, который открывает счета эскроу, принимает деньги от покупателя и выдает обязанному по договору лицу только в случае выполнения обязательств. Еще этот вид счетов называют счетом условного депонирования.

Особенности счетов эскроу по договорам долевого участия

— Деньги вносятся в банк, который соответствует критериям, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 N 697 (ч. 1 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ)

•  — Арест, списание и иные транзакции по счету, вытекающие из обязательств дольщика или застройщика перед третьими лицами не допускаются.
•  — Проценты не начисляются.
• — Стороны по договору ДДУ не имеют право распоряжаться деньгами на счете (если иное не прописано в договоре).
• Деньги перечисляются бенефициару (застройщику) только после предъявления разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Итак, мы видим, что таким образом все стороны застрахованы от неблагоприятных последствий. Но и от банкротства никто не застрахован. А также есть случаи, когда застройщик уже достроил дом и готов его сдать в эксплуатацию, но в суд подали третьи лица, чьи интересы нарушены фактором застройки территории. 

1. Надеемся на скорое разрешение их вопросов, искренне желаем успехов и скорейшего заселения.
2. Итак, при банкротстве застройщика в действие вступает закон № 218 ФЗ о Фонде защиты прав граждан — участников долевого строительства и его действиях, как регулятора в этой ситуации. 
3. О Фонде. Его полномочия и обязанности

Согласно этому закону существует компенсационный Фонд с обособленным учетом. Фонд может финансировать незавершенное строительство. В таком случае к нему переходят права на незавершенные объекты застройщика и земельные участки.

Также, если установлен факт нарушения земельного законодательства на одном участке, Фонд может принять решение о строительстве на другом участке. Тогда и разработка проекта и все согласования начнутся заново, но уже от имени Фонда.

  

Фонд может привлекать деньги от граждан, но уже без счетов эскроу, и выступать самостоятельно в качестве застройщика. Денежные средства привлекаются в уполномоченный банк в сфере жилищного строительства – Банк ДОМ.РФ. 

Фонд ведет реестр проблемных объектов, с которыми можно ознакомиться на официальном сайте. 

Застройщики вносят обязательный взнос в Фонд в размере 1,2% от каждого заключенного договора за 3 дня до регистрации договора ДДУ. Средства учитываются на номинальном счете, на который не может быть обращено взыскание по долгам самого Фонда. 

У дольщиков есть несколько вариантов, по которым может развиваться сценарий 

Возврат денег

Ст. 13 ФЗ № 218 регулирует выплату возмещений в случае банкротства. Такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика. 

Сумма определяется по следующему правилу. Произведение общей площади помещений не более 120 м.кв. и рыночной стоимости одного квадратного метра на рынке первички, но не менее уплаченной цены по договору. Привлекается аккредитованный оценщик для определения рыночной стоимости. 

• Если лицо приобрело право требования после банкротства, то оно не имеет право на возмещение. 
• Когда Фонд принимает решение о выплате денег, банк в течении 10 дней с момента получения документов от Фонда перечисляет деньги дольщикам. 
• Завершение строительства

Как было сказано выше, Фонд может принять решение о завершении строительства, если посчитает это целесообразным. Для этого необходимо будет фактически исследовать объект, провести строительную экспертизу. После принятия решения Фонд в течение 3 дней размещает эту информацию у себя на сайте. 

1. Решение о нецелесообразности может быть принято по следующим основаниям: 
2. Застройщик не юрлицо
3. Застройщик не имел прав на землю

Застройщик не имел права строить (нет лицензии и т.п.)

• Договор с использованием счетов эскроу представлен на регистрацию после 1 июля 2018 года. 
• Строительство иного объекта
• Если нарушается земельное законодательство или права третьих лиц, Фонд может принять решение построить новые объекты недвижимости на других участках, где дольщики получат равноценное жилье. 
• С уважением к людям и законам, ваш Юрист24. 

Компенсационный фонд долевого строительства. Что бывает при банкротстве застройщика и как дольщики могут защитить свои права

 Мир квартирМир квартир

Рассказываем, какие меры предпринимают для защиты участников долевого строительства и чем помогут средства компенсационного фонда.

Зачем нужен фонд дольщиков

Фонд был создан в 2017 году для защиты прав дольщиков, которые были нарушены девелоперами. Фонд формируется за счет обязательных взносов от застройщиков. Сумма взноса составляет 1,2% от суммы каждого договора, согласованного сторонами.

В начале 2022 года фонд дольщиков переименовали — теперь права участников долевого строительства защищает публично-правовая компания «Фонд развития территорий».

Как контролируют перечисление средств в фонд

На основании требований закона с 2017 года регистрация ДДУ без перечисления средств в компенсационный фонд запрещена.

ДДУ после подписания регистрируется в Росреестре. Это обязательная процедура. Благодаря такому механизму недобросовестные застройщики не могут продать одну квартиру нескольким дольщикам. Росреестр, проводя регистрацию, направляет запрос для подтверждения внесения средств в компенсационный фонд. Если факт перечисления средств не будет подтвержден, договор не зарегистрируют. 

Особенности получения компенсации от Фонда развития территорий

Средства фонда используют при банкротстве девелопера. Но участник долевого строительства не в каждом случае может вернуть всю потраченную сумму.

Для определения суммы компенсации общую площадь объекта в новостройке умножают на среднюю стоимость квадратного метра по данным Росстата. Максимально возможная величина площади, которая может быть использована для определения компенсации, составляет 120 квадратных метров.

Поэтому при расчете компенсаций те, кто вложил деньги в строительство жилья с большей площадью, часть средств могут потерять.

Дольщикам не обязательно получать компенсацию — они имеют право достроить дом за счет привлечения нового застройщика или создать для этих целей ЖСК. Решение о продолжении работ принимается с учетом стадии строительства дома.

Как и почему застройщика могут признать банкротом

Банкротом могут признать компанию, у которой есть обязательства, но недостаточно средств для их исполнения.

Кто может признать застройщика банкротом

Решение о том, что застройщик признан банкротом, выносит суд. Инициировать процедуру признания банкротом может:

сам застройщик;ФНС;банк, предоставивший девелоперу кредит;поставщик строительных материалов;подрядные организации, выполняющие строительные работы;дольщики.

Как застройщика признают банкротом

Основанием для обращения в суд с целью признания девелопера банкротом может стать прекращение застройщиком исполнения своих обязательств.

Для юридических лиц в общих случаях процедура банкротства проходит в несколько этапов. Прежде всего оценивают состояние компании, при необходимости применяют финансовое оздоровление. Затем закрывают дело или вводят конкурсное производство. Но в случае с девелоперами процедура проходит по упрощенному порядку — сразу вводится конкурсное производство. Назначенный судом управляющий определяет:

перечень кредиторов;величину предъявляемых требований;в какой очередности будут удовлетворяться требования.

Кредиторами могут быть подрядчики, финансовые организации, государственные органы, поставщики стройматериалов. Для погашения долгов реализуют имущество девелопера. В общих случаях продолжительность конкурсного производства — 1 год, но при необходимости суд может продлить его еще на 6 месяцев.

Если конкурсный управляющий считает, что платежеспособность девелопера можно восстановить, по решению кредиторов направляют заявление в суд. После его рассмотрения суд может принять решение о переходе к внешнему управлению. Если такое решение принимается, руководить компанией будет управляющий, которого назначит суд.

Девелопер и кредиторы могут договориться о том, что долги будут возвращены в определенный срок. Если стороны достигли договоренности, дело закрывают и оформляют мировое соглашение.

Как можно узнать, что девелопер обанкротился

Информацию о банкротстве можно получить:

от конкурсного управляющего, который обязан известить об этом участников ДДУ после получения информации о них от застройщика;на сайте газеты «Коммерсантъ» или из самой газеты.

Чтобы найти данные о банкроте на сайте, вводят название компании, номер ИНН и ОГРН застройщика;в картотеке арбитражных дел. В нее суды вносят всю информацию о текущих и закрытых делах.

Чтобы найти необходимые сведения, нужно ввести ИНН, название фирмы застройщика или номер ОГРН и выбрать из списка дел те, которые указаны со значком «Б».в едином федеральном реестре.

https://www.youtube.com/watch?v=T1GXe0D60mU\u0026pp=YAHIAQE%3D

Что такое реестр кредиторов и как в него попадают

Это документ, где собраны данные о кредиторах девелопера. Включают в него по решению суда. Чтобы попасть в реестр, дольщики обращаются с заявлением к конкурсному управляющему. Он передает его в суд.

передать жилье в собственность;выплатить ему средства, перечисленные по ДДУ.

Если есть другие требования, заявить о них можно через суд.

Как рассчитывают размер требований участника ДДУ

При расчете принимают во внимание затраты по ДДУ и реальный ущерб. Реальный ущерб – это разница между средствами, выплаченными по ДДУ, и стоимостью недвижимости. То, сколько стоит жилье, при расчете реального ущерба определяют с учетом рыночной стоимости на день введения процедуры о банкротстве.

Рыночная цена на квартиру может быть меньше, чем выплачено по ДДУ. Но закон на стороне дольщика — размер компенсации не может быть меньше суммы, которую он внес по договору долевого участия.

Отчет с установленной суммой передают в суд и дольщику. Если участник долевого строительства не согласен с размером компенсации, в суде его можно обжаловать, но при наличии документального основания. Им может быть отчет о другой оценке.

Если дом не достроен, дольщик может получить компенсацию или дождаться, пока закончат строительные работы и введут новостройку в эксплуатацию.

Для продолжения строительных работ могут быть использованы средства компенсационного фонда. Для возведения дома обращаются к новому застройщику или создают ЖСК.

Но даже в случае, если дом будут достраивать, дольщику не обязательно ждать передачи квартиры — он может получить денежную компенсацию.

Особенности получения компенсации дольщиками, оформившими ипотечный кредит

Дольщики по закону находятся на третьем месте среди кредиторов. Перед ними работники, пострадавшие при строительных работах, и сотрудники, которые не получили заработную плату.

В случае если дольщик для перечисления застройщику денег использовал ипотечный кредит, вернуть средства сложнее. Если дом, где находится ипотечная квартира, не будут достраивать, основную сумму возвращают дольщику назад — переводят ее на счет финансовой организации.

Но заемщик может лишиться средств, которые были выплачены банку за использование кредита. Чтобы получить деньги обратно, нужно быть включенным в реестр кредиторов и требовать перечисления всей суммы с учетом процентов, выплаченных банковской организации.

Если требования обоснованы и остались средства после удовлетворения требований других кредиторов, деньги выплатят.

Что может компенсировать фонд

Если девелопер по каждому ДДУ перечислял деньги в фонд, то фонд определяет:

сколько нужно денег, чтобы продолжить строительные работы;сколько нужно времени, чтобы закончить строительство и ввести дом в эксплуатацию.

С учетом суммы, которую нужно выплатить дольщикам, принимается решение о возможности завершения строительства. Решение публикуют на официальном сайте фонда.

Средства фонда не могут быть использованы для выплат:

убытков, понесенных дольщиком, сверх суммы, выплаченной при заключении ДДУ;компенсации за причиненный моральный вред;неустойки;денег за жилье, приобретенное у юридических лиц по уступке прав по ДДУ.

Если фонд дольщиков не выплачивает средства, нужно обращаться в суд.

Как выплачивают компенсации дольщикам

Порядок и особенности выплаты компенсаций зависят от того, как и каким образом перечислялись средства в фонд.

Если взносы не перечислялись или были перечислены не по всем ДДУ, затраты дольщиков компенсируются за счет средств девелопера. Сначала выплачивают затраты по ДДУ и реальный ущерб. После этого, если остаются средства, перечисляют остальные суммы.

Если девелопер перечислял деньги в фонд, участники долевого строительства направляют заявление о выплате возмещений. В общих случаях средства выплачивают в течение 10 дней после рассмотрения заявления.

С 2019 года дольщики при покупке квартиры в строящемся доме напрямую не перечисляют деньги застройщику. При подписании ДДУ средства переводят на эксроу-счета. Они открываются в банке, который предоставляет девелоперу кредит для строительства.

Если деньги дольщиков находятся на эскроу-счете, для возврата средств нужно направить заявление в Росреестр. По принятому заявлению ДДУ расторгают. После внесения сведений в ЕГРН Росреестр размещает данные в реестре ЕИСЖС.

Банк, получая данные из ЕИСЖС, закрывает счет эскроу и переводит деньги дольщику.

Механизм рассмотрения фондом проблемных объектов и статистика принятых решений

Информацию о проблемных домах вносят в ЕИСЖС. В него попадают:

дома, в которых более чем на 6 месяцев нарушены сроки строительства;дома, в которых более чем на 6 месяцев нарушены обязательства по передаче жилья в собственность дольщика;дома, по которым застройщика признали банкротом.

Решение по компенсационным выплатам принимается в течение 10 дней с момента предоставления необходимых документов. Но механизм определения целесообразности выплаты компенсаций более длительный. Он включает несколько этапов, которые проводятся совместно с конкурсным управляющим:

Инвентаризация имущества девелопера.Определение величины требований кредиторов.Формирование реестра требований.Оценка стоимости участков, используемых для возведения объектов, строительство которых не завершено.Определение разницы в стоимости участка под застройку и суммы требований дольщиков.

Проведение строительно-технической экспертизы для определения степени готовности недвижимости.Оценка стоимости квадратного метра недвижимости с учетом рыночной стоимости аналогичных объектов в новостройках.Установление суммы, которая требуется для завершения строительных работ.Определение суммы возмещений дольщикам.

Принятие решения о завершении работ или выплате компенсаций с учетом экономической целесообразности каждого из вариантов.

Количество проблемных объектов в 2020 году составляло 2846. По итогам работы фонда были приняты решения о восстановлении прав более 70,1 тыс. дольщиков в отношении 729 домов. Из них:

по 436 домам приняли решение завершить строительство;по 293 домам решили выплатить возмещение.

В общем на конец 2020 года более 14 тыс. участников долевого строительства получили компенсации, общий размер которых составил 26,1 млрд рублей.

Несмотря на длительный механизм принятия решений, выплата компенсаций происходит постоянно. Так, в феврале 2022 года за компенсацией обратятся более 1200 дольщиков, которые купили жилье в 16 объектах. С учетом имеющейся информации о проблемных объектах в 2022 году планируется рассмотреть 224 объекта, по которым пострадавшими признано более 12 тыс. дольщиков.

Программа реновации жилья в Москве. Как и какие квартиры можно получить по ней

Варианты оплаты при покупке квартиры: от передачи наличных средств до использования банковской ячейки и сервисов безопасных сделок