Процедура развода заслуженно считается непростым с юридической и организационной точки зрения мероприятием. Еще более усложнить его реализацию может наличие квартиры, приобретенной в результате оформления ипотечного кредита. Действующее в 2018 году в России законодательство предусматривает несколько способов раздела имущества, полученного подобным образом.

Раздел ипотеки при гражданском браке

Влияние наличия брачного договора

Алгоритм раздела ипотеки при разводе

Что будет с ипотекой при наличии несовершеннолетних детей?

Отказ от оплаты задолженности одним из супругов

Альтернативные способы решения проблемы с ипотекой при разводе

Подводные камни и возможные проблемы с ипотекой при разводе

При этом на выбор подходящего и устраивающего всех варианта выхода из сложившейся ситуации влияет несколько факторов. Наиболее важными среди них выступают:

1. факт регистрации брака;
2. наличие брачного контракта;
3. положения договора на получение ипотечного кредита;
4. наличие несовершеннолетних детей;
5. дальнейшие планы супругов и возможность оплаты взятой ипотеки;
6. позиция банка.

Конечно же, выше перечислены далеко не все факторы, влияющие на выбор способа, позволяющего при разводе разделить имущество супругов в виде квартиры, купленной в ипотеку. Тем не менее, именно они, чаще всего, определяют окончательное решение на практике. Поэтому целесообразно рассмотреть их подробнее.

С юридической точки зрения пребывание людей в гражданском браке не приводит к появлению каких-либо имущественных обязательств друг перед другом.

Поэтому при разводе приобретенная в ипотеку квартира остается у того из гражданских супругов, на кого официально оформлена.

Иные варианты возможны только в результате судебного решения, принятого в ходе разбирательства, инициированного одной из сторон.

Вместе с тем, сегодня банки активно практикуют оформление ипотечного кредита, при котором гражданские супруги выступают созаемщиками. Для этого в анкете клиента предусмотрена специальная строка «Официальный/гражданский брак».

В подобном случае и муж, и жена несут солидарную ответственность перед банком, а раздел жилья, как правило, происходит пополам, как и в ситуации с официальным браком.

Квартира, которая приобретается при помощи ипотечного кредита после заключения брака, в соответствии с российским законодательством, является совместной собственностью. В подобной ситуации совершенно не имеет значения, на кого из супругов оформлен кредит и жилье.

Более того, сегодня банки попросту не оформляют кредит на мужа или жену без согласия второго супруга выступить созаемщиком по ссуде. В результате, возникает солидарная ответственность супругов перед финансовой организацией.

При разводе супругов, состоящих в официальном браке и купивших квартиру в ипотеку, непогашенную на момент расторжения брака, дальнейшие взаимоотношения с банком складываются по одному из следующих вариантов:

• супруги обязательно извещают банк о факте развода, однако, продолжают выплачивать ипотеку на существующих условиях. При этом они договариваются между собой о распределении финансовых обязательств и способе раздела собственности после выплаты ипотеки;
• муж и жена выходят в банк с предложением о разделе как самой недвижимости, так и выплат по заключенному кредитному договору. Этот вариант не всегда устраивает финансовую организацию, так как попросту является для нее невыгодным. Поэтому для его реализации часто требуется судебное решение по разделу имущества. После этого согласие банка не требуется;
• один из созаемщиков отказывается от доли в недвижимости, после чего кредит переоформляется на второго супруга. Естественно, права на собственность после выплаты ипотечной ссуды также переходят к нему. Однако, для реализации такого варианта также требуется согласие банка;
• супруги единовременно выплачивают задолженность банку, после чего квартира продается или делится в соответствии с их решением. Такой выход из ситуации встречается редко, так как подразумевает серьезные финансовые расходы;
• ипотечный договор расторгается, для чего требуется согласие банка. Частным вариантом подобного случая выступает прекращение со стороны заемщиков обслуживания ипотеки, что вынуждает банк продать квартиру.

В случае, если ипотечный кредит оформлен на одного супруга, что на практике бывает крайне редко, именно он несет финансовую ответственность перед банком. Тем не менее, второй супруг сохраняет право на половину квартиры при разделе имущества.

Это является одним из серьезных противоречий положений семейного и финансового закнодательства.

Составление и подписание супругами брачного договора существенно упрощает процедуру развода.

Однако, для этого в контракте необходимо четко прописать принципы и правила, которые будут использоваться для того, чтобы разделить приобретенную в ипотеку недвижимость и обязательства по кредиту после развода.

Естественно, брачный договор обязательно заверяется нотариусом.

Важной особенностью рассматриваемого юридического документа выступает тот факт, что он может составляться в различные временные периоды:

1. до или при вступлении в брак;
2. до оформления ипотечного кредита;
3. после получения займа и приобретения квартиры.

В последнем случае о заключении брачного контракта необходимо уведомить кредитную организацию. Вторым характерным моментом договора между супругами является невозможность повлиять на предусмотренную им процедуру раздела имущества при разводе со стороны банка.

Именно поэтому некоторые финансовые учреждения выдвигают предварительное заключение брачного контракта по установленной ими форме в качестве обязательных условий для одобрения выдачи ипотеки.

Чаще всего указанное требование предъявляется в случае, когда один из супругов:

• имеет плохую кредитную историю;
• уже является заемщиком по большому количеству кредитов;
• не обладает официальным доходом.

Алгоритм раздела ипотеки при разводе

Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:

1. Заключение мирового соглашения о разделе недвижимости и оставшейся задолженности по кредиту.
2. Официальная регистрация развода.
3. Обращение в кредитное учреждение с указанным мировым соглашением, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
4. В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий кредитования со стороны банка составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки.
5. При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.

Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению мирового соглашения между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.

Наличие в семье несовершеннолетнего ребенка оказывает серьезное влияние на процесс раздела недвижимости при разводе супругов.

В подавляющем большинстве случаев за родителем, с которым остается ребенок, по решению суда закрепляется большая доля квартиры.

Однако, это означает, что и ответственность за выплату оставшейся задолженности перед банком в этом случае также возлагается, прежде всего, на этого супруга.

Допускается составление мирового соглашения между родителями, в котором четко прописываются доли каждого из супругов, как в имуществе, так и в обязательствах перед финансовой организацией. Единственным вариантом, когда раздел невозможен, выступает наличие однокомнатной квартиры, в которой физически нереально выделить отдельную комнату для каждого из родителей.

https://www.youtube.com/watch?v=iZSOIS59XDU\u0026pp=YAHIAQE%3D

При этом не стоит забывать, что наличие ребенка не является препятствием для взыскания банком заложенного по ипотеке имущества в случае невыполнения созаемщиками взятых на себя кредитных обязательств.

В случае отказа одного из бывших супругов участвовать в выплате долга по ипотеке ситуация может развиваться по одному из двух возможных вариантов.

Первый из них предусматривает осуществление платежей по кредиту вторым созаемщиком. В подобной ситуации недвижимость после погашения ссуды, как правило, оформляется на него.

Второй вариант развития событий предполагает постепенное накопление задолженности, что с высокой степенью вероятности приводит к выставлению квартиры на продажу банком.

После реализации недвижимости сначала осуществляется погашение долга по ипотечному кредиту с учетом всех накопившихся процентов и пеней. Оставшиеся средства финансовая организация выплачивает созаемщикам.

На практике нередко возникает ситуация, когда полученных от продажи квартиры денег хватает только на выплату обязательств перед банком.

Альтернативные способы решения проблемы с ипотекой при разводе

Самым простым способом избежать необходимости делить при разводе квартиру, купленную супругами по ипотечному кредиту, выступает продажа недвижимости. Можно выделить два главных преимущества подобного способа решения проблемы. Во-первых, созаемщики погашают долги перед банком.

Во-вторых, заметно облегчается процесс раздела общей собственности, так как разделить деньги намного проще, чем жилую площадь в квартире.

Очевидно, что для продажи заложенной в ипотеку недвижимости, необходимо согласие банка.

Обычно, кредитная организация не возражает против подобного решения, так как оно позволяет гарантированно вернуть денежные средства, переложив проблемы по продаже квартиры на бывших супругов.

Еще одним альтернативным вариантом решения проблемы с обслуживанием ипотечного кредита является сдача квартиры в аренду. В случае, если речь идет о ликвидной жилой площади, выплачивать проценты по займу за счет поступающих от арендатора средств вполне реально. Однако, в подобной ситуации бывшим супругам самим придется снимать более дешевое жилье.

Подводные камни и возможные проблемы с ипотекой при разводе

Характерной особенностью значительной части бракоразводных процессов выступают испорченные отношения между бывшими супругами. Именно это делает процедуру раздела имущества крайне проблемной и сложной. В результате вероятность заключения мирового соглашения, которое является самым простым, быстрым и беспроблемным решением вопросов по непогашенной ипотеке, как правило, невелика.

Важно отметить и тот факт, что происходящий при разводе раздел квартиры, приобретенной в кредит, с юридической точки зрения затрагивает как семейное, так и финансовое право.

Не удивительно, что в большинстве случаев решение принимается судебными органами.

При этом его содержание в значительной степени определяется тем, насколько квалифицированные юристы представляют интересы каждого из бывших супругов.

???? Как делится ипотека и квартира при разводе

Когда супруги берут ипотеку, условия могут казаться им вполне прозрачными. Но в случае развода становится непонятно, как делится квартира, кто теперь будет платить банку. Чтобы разобраться, нужно рассмотреть разные ситуации.

Об ипотеке после развода не придётся спорить, если:

• •заранее составлен брачный договор. В нём прописывают, кому достанется квартира, а значит, и выплата кредита. Если условия договора меняются, об этом оповещают банк. Кредитор должен знать, как делится залоговое имущество;
• •сохранили документы по ипотеке. Если один из супругов сделал первый взнос из своих средств, это нужно подтвердить. При неравном участии в выплате кредита договариваются о долевом делении.

Если после развода не удалось договориться, поможет закон:

• •По статье 34 Семейного Кодекса РФ нажитое в браке принадлежит и жене, и мужу. Это относится к квартире и к кредиту, который за неё платят. Не имеет значения то, что она и долг оформлены на одного супруга.
• •По статье 39 того же кодекса общая собственность делится поровну, если иное не записали в брачном договоре. Но суд может одной из сторон отдать большую долю. Решение диктуется интересами детей, поведением мужа или жены в ущерб семье. Тот, кому присудили большую площадь, будет выплачивать банку часть долга за неё.

В споре об ипотечном жилье есть третья сторона — банк. Оформить кредит на семью ему выгоднее, чем на одного клиента. Поэтому в Альфа-Банке семейную ипотеку дают под минимальную ставку, если внести соответствующий первый взнос. При разводе кредитору нужно сохранить изначальные условия, поэтому он постарается, чтобы изменений в договоре не было.

При согласии банка кредит и жильё после развода могут делиться следующими способами:

• •Всё оформляют на мужа или жену. Квартира остаётся за одним человеком, который и продолжает платить кредит. Второму супругу он будет возвращать часть денег. Сумма зависит от того, сколько общих средств вложили в жилье. Считаются первый взнос и погашенная часть долга. Банк согласится с изменениями, если один супруг может выплачивать ипотеку без участия второго.
• •Продают квартиру и возвращают деньги банку, а оставшуюся часть получают бывшие супруги. Это вариант для тех, кто не может в одиночку платить банку и второму дольщику. Продажу нужно согласовать с кредитором.
• •По решению супругов переоформляют квартиру на одного из них, а отвечают по обязательствам оба. Кредит платит владелец, жильё остаётся в залоге. Но если деньги перестанут поступать, кредитор может выдвинуть претензии ко второму супругу, который перестал быть собственником квартиры. А тот, кто больше не владеет жильём, может погасить долг и потребовать эти деньги с собственника.

Любой из вариантов осуществляют так:

• •в банк идут за согласием на переоформление;
• •в суд — за изменением состава должников и определением доли в квартире;
• •там же делится имущество, чтобы жильё и кредит перешли к одному из супругов.

Как делится купленное в браке жильё после развода, зависит от многих факторов:

• •Когда квартира и кредит на одном из супругов, это общее имущество. Всё придётся разделить поровну, если муж и жена не договорятся об ином варианте.
• •Когда оба супруга созаёмщики, для банка их обязанности равны. Пока люди в браке, неважно, чьими деньгами рассчитываются за кредит — мужа или жены. Банк при его оформлении рассматривал совокупный доход. После развода должники продолжают перечислять кредитору деньги на прежних условиях, если не предложат лучший вариант.
• •Когда есть брачный договор, квартиру надо разделить так, как указано в нём. Это работает при условии, что документ подписан до оформления кредита. Но банк может потребовать изменения брачного контракта, ведь кредитору должны заранее сообщать об этом документе. Если брачный договор подписали после ипотеки, банк тоже нужно оповестить. Иначе возникнет спор по условиям кредитного договора.
• •Когда в семье есть дети, учитывают их интересы. Родителю, с которым они будут жить, могут выделить большую долю квартиры. А платить кредит придётся и второму супругу, сверх алиментов и собственных обязательств перед банком. Первый будет перечислять за ипотеку меньше. Это регламентируется п. 2 ст. 39 СК РФ.

При оплате части квартиры материнским капиталом эта доля делится между детьми и родителями поровну. На остальное претендуют оба супруга. Долю следует разделить в соответствии с вкладом в ипотеку каждого.

Если маткапитал ушёл на покупку 20% жилья, а отец дал на него 20% собственных средств, спорить можно только о 60%, но не о 80%. Нужно доказать, что эти деньги принадлежали супругу, а не семье.

Кредитные обязательства делятся поровну.

Военнослужащие участвуют в особой программе и расплачиваются за приобретённое жильё за счёт бюджета. Но купленная таким образом квартира тоже является совместно нажитой и делится поровну. Об этом есть решение СК Верховного суда № 58-КГ16-25 от 24 января 2017 года.

Чтобы разделить жильё, купленное не в браке, есть следующие варианты:

• •Если один из пары взял кредит на квартиру, она является его собственностью и не делится. Но второй мог участвовать в выплатах банку. Значит, после развода он имеет право на эти деньги, если докажет своё участие в покупке.
• •Если жильё купили в ипотеку и оформили долевую собственность, её можно разделить. Каждый получит свою часть или деньги за неё.

Чтобы разделить после развода дом и землю, надо знать, что:

• •каждому супругу можно отдать его часть жилища и участка;
• •можно требовать деньги за свою долю имущества;
• •нельзя поделить дом и оставить землю в собственности одного супруга.

В остальном всё так же, как при разделе квартиры.

При мировом соглашении по ипотеке бывшие супруги должны считаться с интересами банка. Иначе кредитор будет против того способа, которым они решили разделить имущество, и мировое соглашение утратит смысл. В таких случаях Альфа⁠-⁠Банк стремится к тому, чтобы все стороны остались довольны результатом переговоров.

Интерес кредитора в том, чтобы вернуть свои деньги и знать, кто именно будет их возвращать. Если супруги сошлись на том, что квартира остаётся жене, а долг — её безработному мужу, ничего не выйдет. Слишком высок риск невозврата денег.

Если три стороны придут к согласию о том, как всё разделить, оно может быть принято:

• •до обращения в суд. Супруги составляют документ, в котором описывают свои договорённости о квартире и кредите, ставят подписи;
• •во время рассмотрения в суде. Один из участников подаёт иск, второй соглашается с его требованиями, и это отражается в постановлении.

Если не удалось разделить имущество и долг мирно, подают заявление в суд по адресу, где находится жильё. В документе должны быть указаны:

• •название суда;
• •личные данные истца;
• •полные сведения об ответчике, включая СНИЛС, ИНН и данные паспорта;
• •стоимость квартиры;
• •список прилагаемых документов.

В самом тексте указывают, что требует разделить истец, как и почему. Доводы подтверждают документами, среди которых должны быть:

• •копия свидетельства о браке, если он не расторгнут;
• •копия свидетельства о разводе, если он состоялся;
• •копия бумаг на жильё;
• •отчёт о его оценке;
• •выписка из банка о неуплаченной сумме кредита;
• •копии документов, подтверждающих личные расходы истца на квартиру;
• •квитанция об оплате пошлины;
• •уведомление о вручении копий иска банку и второму супругу;
• •доверенность на представление интересов истца, если не он сам будет присутствовать на заседаниях.

Суд может разделить недвижимость пополам. Тогда половину пошлины ответчик должен вернуть бывшему супругу.

Распространённые проблемы с ипотечной квартирой при разводе:

• •Один из супругов не платит банку. Второй не должен игнорировать это. Ведь тогда на неуплаченные взносы начисляют штраф. В результате деньги добросовестного плательщика пойдут на уплату пени и процентов, а основной долг вырастет. Несмотря на развод, выгоднее внести всю сумму, а затем подать в суд на второго супруга, чтобы он вернул половину.
• •Банк не пересматривает договор. Это законно, если изменения грозят ему потерей прибыли. Супругам надо разделить имущество так, чтобы их интересы не противоречили целям банка.

Готовясь к разводу при невыплаченном ипотечном долге, следует иметь в виду:

1. Согласие банка не нужно, если оба согласны разделить ипотеку и кредит пополам. Тогда не стоит и судиться.

2. Суд может решить, что квартира и долг достанутся одному из супругов. Но кредитор это опротестует на основании ипотечного договора, условия которого без его согласия изменить нельзя.

3. Получить разрешение переоформить кредит и квартиру на одного из супругов реально. Альфа⁠-⁠Банк даёт такую возможность. Но большая часть суммы должна быть погашена вовремя, а клиент должен достаточно зарабатывать, чтобы платить взносы в прежнем размере.

4. Если в покупку квартиры вложен материнский капитал, эту долю надо разделить между детьми и супругами, а остальное распределяют между собой бывшие муж и жена.

5. Квартира, купленная по военной ипотеке, рассматривается как совместное имущество. Если в неё вложен материнский капитал, эту часть надо разделить между детьми, матерью и отцом, остальную — между супругами.

Жильё после развода можно разделить следующим образом:

• •Поровну квартиру и долг. Каждому супругу передают половину жилплощади, но он обязан выплатить половину оставшихся средств банку. Важно, кто и сколько денег дал на первый взнос за квартиру. Если они нажиты до брака, их вычитают из общей суммы. И эту часть жилья не оспаривают, она и так отходит одному из супругов. Разделить пополам придётся оставшиеся метры и кредит.
• •Продать залог по согласованию с банком и вернуть ему непогашенную часть долга. Ипотечную квартиру реализовать сложнее, чем свободную. Но Альфа⁠-⁠Банк предоставляет возможности рефинансирования кредита, поэтому продажи можно избежать.
• •Оформить ипотеку на мужа или жену по взаимному согласию. Тогда жилплощадь достаётся единственному заёмщику, а бывший супруг получает от него денежную компенсацию. Всё это делают с согласия банка, лучше после погашения остатка по кредиту. Для этого второму супругу надо отказаться от квартиры в пользу первого, тогда его избавят от статуса должника.
• •Оставить обязательства перед банком как есть, но между собой договориться, кто платит кредит, а кто компенсирует второму супругу часть взносов. Об этом составляют расписку. Она нужнее тому, кто вернёт второй половине расходы. Иначе бывший супруг обратится в суд с требованием оплатить свою долю долга или разделить квартиру.
• •Выделить каждому часть жилища в натуре. Но сначала его надо разделить юридически по согласию пары или по решению суда. Для этого каждому владельцу обеспечивают отдельный вход, кухню и санузел. Отопление, водоснабжение и электричество должны быть автономными. И прежде проводят экспертизу, которая подтвердит, что обе доли подходят для жилого помещения по санитарным нормам. Это проще сделать, если речь идёт о частном доме. Кредит на него можно взять в Альфа-Банке.
• •Одному из супругов можно отказаться от прав на владение квартирой, но сохранить обязательства обоих перед банком. Это возможно после развода по согласию и в случае, если в семье есть дети. Ипотеку платят оба. Но если единственный собственник перестанет это делать, рассчитываться с банком придётся второму.
• •Если супруги брали ипотеку, будучи неженатыми, жильё является собственностью того, на кого оформлен кредит и недвижимость. Второй может требовать часть квартиры и выплаченных банку денег, если докажет, что внёс свой вклад в покупку.

Как делить ипотеку при разводе

Давыд Коробченко директор департамента по развитию премиального сегмента, инвестиционных и ипотечных продаж ПСБ

По статистике, около 80% ипотечных заемщиков — люди семейные. Что логично: планировать семью и детей гораздо спокойнее в собственном жилье. Но иногда брак заканчивается разводом. И тогда перед бывшими супругами встает непростой вопрос: как делить ипотечную недвижимость и долги?

По закону все имущество, приобретенное в браке, принадлежит обоим супругам независимо от того, на кого оно оформляется. Если муж и жена не подписали брачный договор, то после развода приобретенное в ипотеку жилье будет делиться пополам, так же как и остальное имущество.

Несовершеннолетние дети не повлияют на раздел совместно нажитого имущества, поскольку пока не имеют отношения к собственности родителей. Исключение составляет ипотека с материнским капиталом.

В этом случае приобретаемое в ипотеку жилье также оформляется на родителей, но дети имеют право на доли в ипотечной квартире, которые определяются в соответствии с законом после полного погашения ипотечного кредита.

https://www.youtube.com/watch?v=biFNIJWodOg\u0026pp=YAHIAQE%3D

В некоторых случаях имущество, приобретенное до брака, могут также признать совместно нажитым. Например, если до свадьбы один из супругов взял ипотеку и в браке продолжает осуществлять платежи по кредиту. Поскольку бюджет обоих супругов в браке считается общим, то и платежи по кредиту производятся из общих денег.

Если супруги приобрели недвижимость в ипотеку, при разводе у них возникает общий долг перед банком и совместные обязательства по выплате кредита.

Когда нет брачного договора, при разделе любой совместно нажитой собственности стоит заключить нотариальное соглашение и прописать в нем все детали раздела имущества.

Для подготовки такого документа нотариус потребует согласие банка, которое кредитная организация обычно выдает по заявлению одного из супругов. Здесь надо учитывать, что каждое заявление банки рассматривают в индивидуальном порядке и принимают решение в зависимости от нюансов ситуации.

При заключении нотариального соглашения супруги могут выбрать один из нескольких вариантов оформления ипотечной собственности.

• При разделе совместно нажитого имущества обязательства по кредитному договору и объект залога по обоюдному согласию остаются у одного из супругов. Это самый справедливый и часто используемый вариант раздела ипотечной собственности — он не несет практически никаких рисков для заемщиков: единоличным собственником квартиры становится тот, кто выплачивает кредит.
• Обязательства по кредитному договору остаются у одного из супругов, а объект залога становится индивидуальной собственностью другого. В этом случае собственник жилья не несет ответственности за выплату кредита, а должник, наоборот, берет на себя обязательства по выплате займа, отказавшись при этом от права собственности на ипотечную недвижимость. Здесь возникают определенные риски как для заемщиков, так и для банка. Ипотека, как правило, предприятие долгосрочное — кредит берется на многие годы, и предугадать, как может повести себя должник в течение всего срока кредитования, крайне сложно. Поэтому такой вариант почти не используется.
• Обязательства по кредитному договору и объект залога могут делиться между бывшими супругами по долям. Такой вариант также применяется нечасто и не подходит супругам, которым сложно определить порядок пользования долевой собственностью в общей квартире. Например, один из супругов хочет сдать ипотечную квартиру, а другой — проживать в ней сам. Это сложный вариант раздела имущества, поскольку уполномоченный заемщик в банке может быть только один, а кредит в таком случае должны выплачивать оба уже чужих друг другу человека. Возрастает риск, что один из бывших супругов перестанет платить по кредиту, но при этом не будет готов уступать долю в ипотечной квартире. В таких случаях банки предлагают добровольную реализацию залогового имущества. Сейчас на эту услугу большой спрос, так как это действительно оптимальное решение в такой ситуации.
• При разводе супруги самостоятельно или через партнеров банка ищут покупателя на квартиру и уже совместно с ним подают в банк заявление на получение согласия о добровольной реализации имущества. После продажи квартиры бывшие супруги гасят долг перед банком, а оставшиеся деньги могут поделить поровну.

Иногда при разводе по обоюдному согласию супруги не оформляют нотариально заверенное соглашение на раздел имущества. И делают ошибку.

Ведь если вы приобретаете квартиру в браке и записываете собственность на себя, то при разводе останетесь единоличным собственником квартиры, но с одним нюансом.

По закону это совместно нажитая собственность, и если через несколько лет вам захочется продать такую квартиру, то потребуется согласие бывшего супруга.

Поэтому брачный договор — вопрос, актуальный не только для миллионеров из списка Forbes. Ипотечным заемщикам тоже имеет смысл оценить риски раздела имущества при разводе и, чтобы не искушать судьбу, договориться со второй половиной и зафиксировать условия своих имущественных отношений в брачном контракте.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Эксперт рассказала, кому достанется ипотечная квартира при разводе — Российская газета

Самая типичная и простая ситуация — когда супруги-созаемщики оформили ипотеку в браке. Обязательства по выплатам у них одинаковые, то есть не только недвижимость общая, но и общие долги. В такой ситуации после развода возможен риск, что бывший супруг платить перестанет, а вот уступать долю в ипотечной квартире не захочет.

Наиболее частый способ решения ипотечных проблем в такой ситуации — добровольная продажа такой квартиры.

Для этого супругам (или уже бывшим супругам) сначала нужно найти покупателя на жилье, а затем уже с покупателем подать в банк заявление на получение согласия о добровольной реализации имущества. Получив согласие банка, можно выйти на сделку.

Полученные от продажи средства направляются на погашение ипотеки, залоговое обременение с жилья снимается. Если после погашения ипотеки остаются какие-то средства — они делятся между супругами поровну.

Несмотря на то, что этот вариант можно считать оптимальным, у него есть свои негативные стороны.

Во-первых, если ипотечной квартирой хозяева владели менее минимального для исчисления подоходного налога срока (менее 3 лет для единственного жилья), то после продажи нужно будет заплатить налог. Этого не произойдет, если продать жилье за ту же сумму, за которую приобрели. Но это бывает невыгодно, если, например, сделан хороший ремонт, который повысил стоимость жилья.

Во-вторых, потребуются дополнительные расходы на услуги риэлтора для поиска покупателя и оформления сделки.

В-третьих, покупатели залоговой квартиры часто просят скидки «за неудобства».

Двое за одного

Ипотека в браке — это совместное имущество супругов, даже если квартира оформлена только на одного из них (а брачный договор, где прописаны иные условия, отсутствует).

Если квартира оформлена на одного из супругов, он нередко хочет оставить ее себе и самостоятельно после развода платить за кредит. Однако даже в этом случае возвращать кредит придется обоим (ст. 34 СК РФ).

Кроме того, если брачного договора не было, то доли при разделе ипотечного жилья у бывших супругов будут равными (ст. 39 СК РФ).

Еще один важный момент — даже если супруги после развода не делили совместно нажитое имущество, но спустя некоторое время один из бывших супругов (плательщик и собственник квартиры) захочет это жилье продать, то непременно понадобится согласие на продажу от второго супруга.

Избежать подобных ситуаций можно, заключив нотариально заверенное соглашение о разделе имущества с условием о том, что приобретенная в браке ипотечная квартира остается у супруга-заемщика и долги по ипотеке — его.

В целом по нотариальному соглашению имущество можно поделить, как захочется бывшим супругам, но при разделе ипотечной квартиры может понадобиться разрешение банка. Если заемщик остается прежний (по сути интересы банка разводом не затрагиваются), а долги не делятся между бывшими супругами, согласие банка не потребуется.

А вот если жилье и долги по соглашению делятся или меняется сторона ипотечного договора, то это согласие необходимо. Дать ли согласие, решает банк. Каждая ситуация в таких случаях рассматривается банком индивидуально. Менять что-то в условиях кредитования даже при разводе супругов банку чаще всего невыгодно.

Но все-таки согласие, хотя и сложно, но возможно получить, если проявить настойчивость и предоставить весомые аргументы.

Если не договорились

Все «взять и поделить» можно в суде. Это потребуется тем, кто не смог договориться. Ситуация, к сожалению, нередкая. В п.3 ст.

38 СК РФ в такой ситуации предусмотрен судебный порядок раздела общего имущества супругов и определения долей в этом имуществе. Согласно п. 7 cт.

38 СК РФ иск o разделе имущества (ипотеки и долгов в том числе) можно подать в период брака, одновременно c расторжением брака и после расторжения брака в течение тpex лет. Банк-кредитор будет участником процесса.

Если супруги вкладывали в покупку недвижимости собственные средства, это должно быть зафиксировано в договоре купли-продажи (кто и в каком размере участвует). От этого будет зависеть, как поделится ипотечное жилье и долги. Долги супругов делятся пропорционально переданным им долям, либо в иных пропорциях — c учётом вложенных собственных средств каждого из супругов.

Если жилье поделено в равных долях, то и долги — поровну. Таким образом после раздела ипотечной квартиры каждый приобретает долю и в недвижимости, и в выплате кредита. По умолчанию все делится пополам, изменение размера доли надо обосновывать и подтверждать документально в суде.

Самый разумный способ избежать негативных последствий раздела ипотечного имущества — заранее оформить брачный договор. Но многие считают это знаком недоверия к любимому человеку. Нередко заключить брачный договор заемщикам предлагает банк.

Особенно это актуально, когда первоначальный взнос формируется из личных средств каждого из супругов в разных пропорциях.

Под личными средствами, к слову, можно подразумевать лишь то, что передано в дар или унаследовано, но не доходы в браке в виде зарплаты, премий, доходов от инвестирования и др.

Все лучшее детям

При разделе ипотечного жилья не упоминаются дети: они пока не имеют отношения к собственности родителей. Впрочем, как водится, есть исключение (даже при наличии брачного договора): если для погашения ипотеки использовался материнский капитал. В этом случае дети имеют право на доли в ипотечной квартире, которые определяются после полного погашения ипотеки.

При разводе супругов такая квартира в судебном порядке может быть переоформлена в общую долевую собственность ещё до полного погашения ипотеки. Однако в дальнейшем это не влечет распределения в равных долях.

Суды, как правило, учитывают объем собственных средств, вложенных при приобретении жилья родителями, условия брачного договора (при наличии), сумму материнского капитала и размер ипотечного кредита.

Новоселье до женитьбы

Если ипотека была оформлена одним из супругов до брака, поделить ее не получится (ни само жилье, ни долги). Однако бывший супруг вправе в судебном порядке истребовать половину платежей по ипотеке, внесенных за период брака (как и половину стоимости неотделимых улучшений), поскольку личные обязательства супруга-заемщика по ипотеке погашались за счет совместного бюджета супругов.

Раздел долгов и ипотечной квартиры при разводе

В случае развода нажитое в совместном браке имущество подлежит разделу. Урегулировать возникающие вопросы возможно как во время брака, так и после его официального расторжения.

Помимо приобретенного в браке имущества, бывшие супруги по закону обязаны делить и накопленные долговые обязательства.

Раздел ипотечной квартиры при разводе

Согласно законодательству России, имущество, приобретенное в браке, независимо от того, на кого оно оформлено, считается совместно нажитым. Ипотечная квартира не исключение.

Многие заблуждаются и думают, что если ипотечный договор оформлен на супруга и он выплачивает кредит, а жена нигде не работает, то в случае развода квартира достанется ему. Это ошибочно. При разводе такой супруг имеет право претендовать на половину квартиры, при этом разделу подлежит не только общее имущество, но и общие долги, а следовательно, и ипотечный кредит.

Исключение составляют случаи, когда имеется заключенный брачный договор, который также можно оспорить в судебном порядке.

Существуют два способа раздела ипотечной квартиры:

1. Если такая квартира оформлена, например, на мужа, который и вносил в браке ипотечные платежи, то после погашения кредита он и станет единственным владельцем жилья. В таком случае жена имеет право на получение денежной компенсации за половину квартиры. Ее размер определяется на основе рыночной стоимости жилья. Сориентироваться по рыночной стоимости можно, заказав в МФЦ справку о кадастровой стоимости, поскольку сегодня кадастровая стоимость недвижимости в большинстве случаев приближена к рыночной.
2. Ипотечный договор можно переоформить на супругов. В этом случае собственниками квартиры станут и муж, и жена. А в кредитном договоре должно быть четко определено, какую ответственность несет каждый заемщик по оплате кредита. При этом один заемщик не должен отвечать за второго.

Ипотечная квартира находится в залоге у банка. Для того чтобы каким-то образом распорядиться этой квартирой (разделить, продать и т. д.), потребуется согласие банка.

Роль банка при разделе ипотечной квартиры в случае развода супругов

Участие банка в судебном разбирательстве по поводу раздела ипотечной квартиры обязательно. Поэтому поддержкой банка лучше заручиться до суда, хотя это довольно сложно сделать на практике. Нужно отметить, что банки в таких случаях очень редко и неохотно идут на изменение договора об ипотечном кредитовании.

Если банк не соглашается с предложением о разделе ипотеки, суд обычно становится на позицию банка. В результате одна из сторон получает свою долю в праве собственности, но ипотеку платит тот, на кого она оформлялась.

Тогда плательщик ипотеки имеет право требовать половину от уплаченных денег по ипотеке с бывшего супруга.

Раздел долгов жены и мужа

Общие долги супругов при разводе делятся наряду с совместно нажитым имуществом. Причем в соответствии со ст. 38 СК РФ раздел долгов может быть произведен как при разводе, так и после него.

Соглашение по долгам разводящихся или бывших супругов может быть заключено в добровольном порядке или в суде.

Добровольное соглашение о разделе долгов лучше всего заверить в нотариальном порядке — как показывает практика, это надежнее.

При этом все долги должны быть рассчитаны на момент такого соглашения и подтверждены документально. В качестве доказательств могут выступать кредитные договоры, расписки, договоры предоставления займа.

Какие долги признаются совместными

Важный момент! Разделу подлежат не все имеющиеся долги, а только совместные. В законе нет четкого указания, какие именно долги можно считать совместными. Но правоприменительная практика относит к ним следующие виды долговых обязательств:

• те, в которых оба супруга выступают созаемщиками (например, ипотечный кредит или договор займа), или о которых оба супруга знали и второй давал свое согласие на такую сделку;
• те долги, которые были оформлены на одного из супругов, но денежные средства при этом пошли на приобретение общего имущества (автомобиля, квартиры и т. д.).

Сложилась такая практика, при которой долг супруга, оформленный на него, считается его личным, пока он не докажет обратное. При этом важно подтвердить соответствующими документами, что деньги, полученные в долг, действительно пошли на общие расходы.

Итак, подведем итоги. То, как делятся общие долговые обязательства, напрямую зависит от следующих факторов:

• как эти долги были оформлены;
• на какие цели были направлены полученные в долг денежные средства или имущество;
• можно ли отнести имеющиеся долги к совместным.

Как поделить квартиру в ипотеке при разводе. А всегда поровну? А в гражданском браке?

В первую очередь нужно известить о своём разводе банк, выдавший кредит. Ипотеку нужно продолжать выплачивать на действующих условиях. Потому что для пары жизнь может разделиться на «до» и «после» развода, а для банка всё остаётся по-прежнему.

Вариантов выплаты ипотеки после расторжения брака несколько.

Продолжать выплачивать кредит

Супруги договариваются о размере платежей для каждого из них и продолжают выплачивать кредит. А после погашения долга решают судьбу квартиры — например, продают её и делят вырученные средства или переоформляют на общего ребёнка.

Если супруги при покупке квартиры сразу определили свои доли в ней, то выплачивать кредит будут в пропорциональном соотношении к их долям: чья доля больше, тому и достанется бОльшая часть долга. Если доли определены не были, то имущество и долги делятся между мужем и женой пополам.

Но решение о том, как и кто будет выплачивать ипотеку, принимают не супруги, а банк.

Партнёр юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко: «Сумма кредита делится поровну. Если говорить юридическим языком, то ответственность заёмщиков из солидарной переходит в разряд долевой.

Это значит, что в первом случае банк может потребовать вернуть весь долг любого из заёмщиков, а во втором — лишь его часть (в данном случае — половину). Для супругов это выгодно, для банка — нет. Поэтому нередко на обращения разделить кредит банки отвечают отказом.

Если банк отказал, он сохраняет право востребовать сумму долга с того супруга, с которым был заключён договор, или с любого из них, если они отвечают перед кредитором солидарно».

Банк тщательно проверит платёжеспособность каждого супруга. Согласие разделить общий кредит на два отдельных банк даст, только если будет уверен, что у обоих созаёмщиков хватит средств на погашение ипотеки. В противном случае бывшие муж и жена вынуждены будут выплачивать кредит на изначальных условиях.

Отказаться от своей доли

Один из супругов-созаёмщиков может отказаться от своей доли в купленной по ипотеке квартире в пользу другого супруга. В этом случае он теряет право собственности на это жильё, но освобождается от дальнейших выплат по кредиту. С разрешения банка кредит переоформляется полностью на второго созаёмщика, и все обязательства по нему он будет выполнять самостоятельно.

Супруг, отказавшийся от своей доли в ипотечной квартире, вправе потребовать денежную компенсацию, ведь до этого платежи за квартиру осуществлялись из общего семейного бюджета. Размер компенсации в каждом случае обсуждается супругами индивидуально. Чаще всего она составляет половину от уже выплаченных денег (как с учётом, так и без учёта процентов — как договорятся).

Досрочно погасить кредит или продать квартиру

Ещё один вариант разобраться с ипотекой при разводе — найти недостающую денежную сумму и погасить кредит досрочно. После этого квартиру продают, а вырученные деньги — делят.

По договорённости один из супругов может выкупить у другого его долю и стать единоличным владельцем жилья.

Но на практике ситуации с досрочным погашением долга встречаются не часто, в основном это происходит, если бОльшая часть кредита уже выплачена.

Можно также попробовать продать квартиру, погасить ипотеку (или переоформить её на нового покупателя), а полученные деньги разделить. Однако для этого нужно разрешение банка, а банки не всегда дают согласие на такие сделки.

Ещё один недостаток этого варианта заключается в том, что цены на квартиры с таким обременением чуть ниже рыночных.

А если доверить продажу банку, легко потерять ещё больше: он заинтересован вернуть только кредитную сумму и быстро, поэтому выставит жильё по сниженной цене.